Księga wieczysta stanowi podstawowy zbiór informacji dotyczących nieruchomości. I to właśnie jej zawartość warto sprawdzić przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości. Czemu to tak ważne? Bo jeśli istnieją prawne przeszkody dotyczące zakupu, to jest spora szansa, że wykaże to księga wieczysta. 

Co możesz sprawdzić w księdze wieczystej i gdzie to znajdziesz?

Księgi wieczyste są jawne. Oznacza to, że znając jej numer możesz wyszukać ją bezpłatnie na stronie internetowej. Podzielona jest na cztery uporządkowane działy. 

Dział I, to wszystkie informacje dotyczące nieruchomości tzn. opis nieruchomości, rodzaj, lokalizacja, wielkość oraz udział w nieruchomości wspólnej. To co może zainteresować osoby planujące zakup nieruchomości, to poruszona kwestia praw, które przysługują właścicielowi gruntu np. czy może korzystać z parkingu, placu zabaw oraz dróg dojazdowych.

Dział II, to informacje o właścicielu lub użytkowniku danej nieruchomości. Jako potencjalny nabywca znajdziesz tu dane osoby posiadającej prawo do użytkowania danych gruntów oraz jeśli jest więcej niż jeden właściciel, dowiesz się jak rozkładają się udziały poszczególnych z nich. Jest to szczególnie ważne w sytuacji, gdy dana nieruchomość ma kilku właścicieli, a nie wszyscy wyrazili zgodę na jej sprzedaż.

Dział III, to informacje o ograniczonych prawach oraz roszczeniach ciążących na danej nieruchomości. Co ważne nie znajdzie się tutaj informacji o hipotekach. Z tej części dowiesz się np. czy są osoby, które mają prawo przechodzić przez daną działkę. To tutaj również znajdują się informacje o ewentualnych egzekucjach z danej nieruchomości oraz wpisy komornicze. Ponadto, jeśli umowa przedwstępna została podpisana w formie aktu notarialnego, to właśnie w Dziale III możemy znaleźć informacje na ten temat.

Dział IV, to informacje o hipotekach. To bardzo ważny punkt biorąc pod uwagę zakup nieruchomości. Jeśli sprzedający posiada kredyt na zakup tej nieruchomości to właśnie w tej części znajdziemy dane na temat tego zobowiązania.

A co jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej?

Może się tak zdarzyć. Głównie dotyczy to lokali spółdzielczo – własnościowych. Jeśli właściciel nie miał potrzeby zabezpieczenia nieruchomością kredytu, to często nie zakładał księgi wieczystej. Brak KW nie jest przeszkodą ani do jej zakupu, ani do skorzystania z kredytu bankowego. W takiej sytuacji zarówno notariusz, jak i bank będą potrzebować zaświadczenia wydanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową.

Co powinno zawierać zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową w przypadku braku księgi wieczystej?

Przede wszystkim powinny być w nim informacje dotyczące tego komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jaka jest jego powierzchnia użytkowa, że brak jest księgi wieczystej oraz brak jest przeszkód do jej założenia. Z zaświadczenia powinien również wynikać numer księgi macierzystej prowadzonej dla całego bloku.

A co, jeśli to nieruchomość gruntowa nie ma założonej księgi wieczystej? 

Wtedy najczęściej Sąd prowadzi zbiór dokumentów. Jeśli takiego zbioru nie ma, to zarówno dla notariusza, jak i dla banku należy zgromadzić dokumenty identyfikujące nieruchomość i jej właściciela/i. Są to głównie dokumenty potwierdzające miejsce położenia, powierzchnię oraz potwierdzające komu przysługuje własność i na jakiej podstawie. To właśnie te dokumenty pozwolą na założenie księgi wieczystej. 

Jaki wpis najczęściej budzi zastrzeżenia potencjalnego nabywcy nieruchomości?

Często jest to hipoteka wpisana w dziale IV, której najczęściej nie należy się obawiać. W zależności od tego z jakiego źródła pochodzą środki finansowe, którymi sfinansujesz zakup, możesz wymagać różnych dokumentów od obecnego właściciela. Najbezpieczniej jest poprosić o zaświadczenie, w którym bank wykaże jakie jest aktualne zadłużenie z tytułu kredytu, którego zabezpieczeniem jest przedmiotowa hipoteka. Z zaświadczenia powinien również wynikać numer konta, na który należy spłacić zadłużenie oraz informacja, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie zadłużenia. Niektóre banki poproszą również o informacje, że nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia żadnych innych wierzytelności na rzecz instytucji, która wpisała hipotekę.

A czy może się zdarzyć, że w dziale IV wpisana jest hipoteka, a kredyt jest już spłacony? Tak, jak najbardziej. Zdarza się, że hipoteka nie jest wykreślona. W takiej sytuacji należy poprosić obecnego właściciela o zgodę banku/ lub innej instytucji na wykreślenie hipoteki. 

Zainteresowałam Cię? Kredyty hipoteczne, kredyty gotówkowe oraz pośrednictwo nieruchomościowe – tym głównie zajmuję się zawodowo. Zapraszam do współpracy!