Finansowanie budowy domu jednorodzinnego, to w ostatnich miesiącach jeden z najczęstszych tematów kredytowych wielu banków. W dzisiejszym artykule znajdziesz zatem odpowiedź między innymi na pytania:

• od czego zacząć przygotowania do rozpoczęcia budowy finansowanej kredytem?
• jakie dokumenty są niezbędne do złożenia wniosku o kredyt na budowę domu?
• na jakiej podstawie bank uruchamia pierwszą i kolejne transze kredytu?
• ile masz czasu na zakończenie budowy?
• w jaki sposób udokumentować zakończenie budowy?

Od czego zacząć przygotowania do rozpoczęcia budowy domu finansowanej kredytem bankowym?

Przygotowania zdecydowanie dobrze jest rozpocząć od spotkania z ekspertem kredytowym www.annabialota.pl, który przeliczy twoją maksymalną zdolność kredytową. Jeśli chcesz właśnie w ten sposób sfinansować swoją inwestycję jest to bym bardziej ważne. Dzięki znajomości maksymalnej kwoty, jaką chce ci pożyczyć bank wybierzesz projekt i standard wykończenia adekwatny do swoich możliwości finansowych. Jest to bardzo ważne, gdyż każdy z banków chce, by budowa została zakończona w wyznaczonym terminie, a dom był gotowy do zamieszkania. O co oprócz pytań dotyczących zdolności kredytowej zapyta Cię ekspert? Przede wszystkim o powierzchnię działki, na której stanie twój wymarzony dom. Dlaczego? Bo nie wszystkie instytucje finansowe skredytują budowę na działce powyżej 2 999 m2. Czy jednak jest to przeszkoda do uzyskania finansowania? Zdecydowanie nie, jest kilka banków, które bardzo chętnie zabezpieczą się na dużej działce. Czasem jednak warto jest podzielić działkę na dwie mniejsze przed rozpoczęciem procedury kredytowej. Dzięki temu będziesz mógł wybierać w ofertach wszystkich banków, a dodatkowo jedna z działek zostanie wolna od obciążenia hipotecznego. Ma to spory plus w sytuacji, gdy zechcesz ją sprzedać przed całkowitą spłatą kredytu. Nie będzie wtedy potrzeby robienia kosztownych i długotrwałych podziałów, zakładania nowej księgi wieczystej i przede wszystkim występowania do banku o zgodę na zwolnienie hipoteki.

Jakie dokumenty są niezbędne do złożenia wniosku o kredyt na budowę domu?

Planując budowę przygotuj sobie sporą teczkę na dokumenty 🙂 Część z nich przyda ci się również podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny. Najczęściej będą ci potrzebne te, wyszczególnione poniżej:

• pozwolenie na budowę – do wniosku o kredyt możesz złożyć pozwolenie bez pieczątki potwierdzającej uprawomocnienie. Dzięki temu zaoszczędzisz czas potrzebny na rozpatrzenie dokumentów przez bank. Pozwolenie z czerwoną pieczątką potwierdzającą uprawomocnienie będziesz mógł dostarczyć dopiero do uruchomienia pierwszej transzy kredytu
• projekt – zanim bank podejmie decyzję o udzieleniu ci finansowania, wyceni przyszłą wartość twojej nieruchomości. W przypadku budowy będzie to przyszła wycena twojego domu. To właśnie z projektu inspektor budowlany dowie się jaka będzie powierzchnia użytkowa oraz technologia budowy
• kosztorys – najczęściej jest to kosztorys w elementach scalonych. Każdy z banków ma swój druk. Czy kosztorysy różnią się między sobą? Tak. Zdarza się, że oprócz podpisu wnioskodawcy jest wymagany podpis osoby z uprawnieniami budowlanymi. Czasem niezbędne jest również podzielenie kosztu budowy na transze wraz z terminami wypłaty poszczególnych kwot. Najczęściej jest to jednak typowo informacyjny podział. Bank wypłaci ci kolejną transzę kredytu w innym terminie i jeśli przeznaczyłeś pieniądze na inny element niż pierwotnie zakładałeś. Ważne jednak by poruszać się w obrębie kwot i elementów wykazanych w przedłożonym do wniosku kosztorysie i datą maksymalnej wypłaty kredytu.
• mapka ewidencyjna – ten dokument najczęściej nie może być starszy niż 3 miesiące. Powinien również zawierać klauzulę, iż stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej
• wypis z rejestru gruntów – podobnie jak w przypadku mapki ewidencyjnej, ten dokument również powinien być nie starszy niż 3 miesiące. Co ważne również musi zawierać klauzulę, iż stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej
• dziennik budowy – nie jest wymagany jedynie przy kredytowaniu rozpoczęcia budowy. Pamiętaj jednak, by mieć go ze sobą na budowie podczas kontroli nieruchomości przez inspektora budowlanego przed wypłatą kolejnych transz
• numer księgi wieczystej – wystarczy sam numer, księgi są jawne i nie ma potrzeby ponoszenia w Sądzie opłaty za wydruk dokumentu. Zarówno ekspert finansowy jak i analityk samodzielnie sprawdzą sobie zapisy KW
• umowa darowizny – jeśli nabyłeś nieruchomość w formie darowizny każdy z banków poprosi cię o ksero dokumentu. Dlaczego? Czasem zdarza się, że przez pomyłkę nie zostanie wpisana służebność lub dożywocie do KW. Jeśli wpisana jest służebność jest tylko jeden bank, który zabezpieczy się na twojej nieruchomości i to pod warunkiem, że kwota kredytu nie przekroczy 60% jej wartości. W przypadku dożywocia nie ma możliwości skredytowania i co ważne zabezpieczenia się na takiej nieruchomości w żadnym z banków.
• dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości – niektóre banki
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – niektóre banki

Na jakiej podstawie bank uruchamia pierwszą i kolejne transze kredytu?

Podpisałeś umowę kredytową? Gratuluję! Teraz pora na uruchomienie pierwszej transzy na budowę twojego wymarzonego domu. Z tej części artykułu dowiesz się jakie dokumenty najczęściej będą ci potrzebne:

• dokument potwierdzający złożenie i opłacenie w Sądzie wniosku o wpis hipoteki – pamiętaj, by pobrać z wydziału ksiąg wieczystych ksero złożonego wniosku wraz z naklejką wpływu oraz potwierdzeniem opłaty
• polisa ubezpieczeniowa nieruchomości wraz z cesją na bank i potwierdzeniem opłaty składki – w przypadku kredytowania całej budowy najczęściej bank poprosi o ubezpieczenie dopiero przed wypłatą kolejnych transz
• czasem będzie to również polisa ubezpieczenia na życie wraz z potwierdzeniem opłacenia składki (niektóre banki)

Kolejne transze będą uruchamiane po przeprowadzeniu kontroli na budowie przez inspektora budowlanego. Czasem zdarza się, że zamiast kontroli jesteś proszony o przesłanie aktualnych zdjęć z budowy. Koszt kontroli to najczęściej 200 zł. Co ważne nie masz konieczności przedstawiania bankowi faktur i rachunków. Bank rozliczy twoją poprzednią transzę na podstawie kontroli i przedłożonego do wniosku kosztorysu. Faktury i rachunki będą ci potrzebne wyłącznie w sytuacji, gdy kupisz materiały i nie wbudujesz ich. W takiej sytuacji inspektor rozliczy poprzednią transzę po sprawdzeniu faktur nabycia. Ważne, zakupione materiały muszą znaleźć się na terenie budowy.

Ile masz czasu na zakończenie budowy?

Budowa to inwestycja, która najczęściej trwa co najmniej rok. Banki wymagają, byś zakończył ją maksymalnie w ciągu 2-3 lat. Maksymalny czas budowy jest dostępny w banku najczęściej dla osób finansujących całość inwestycji. To co mogę ci podpowiedzieć, to żeby do planowanego przez ciebie terminu dodać jeszcze co najmniej pół roku. Dlaczego? Bo jeśli zadeklarujesz zakończenie budowy w określonym terminie, to bank będzie wymagał byś go dotrzymał. Każde opóźnienie to dodatkowy koszt w postaci monitu, czasem podwyższonej marży kredytu za niewywiązanie się z warunków umowy, czasem również konieczność podpisania kosztownego aneksu. Bezpieczniej jest podać dłuższy termin i zakończyć budowę bez żadnego stresu zdecydowanie wcześniej 🙂

W jaki sposób udokumentować zakończenie budowy?

Kredyt budowlany jest kredytem celowym, co oznacza, że bank będzie wymagał byś udokumentował zakończenie budowy. Najczęściej będziesz zobowiązany do przedłożenia dokumentu potwierdzającego oddanie budynku do użytkowania oraz złożenia w sądzie wniosku o zmianę przeznaczenia działki z gruntu na zabudowaną i ujawnienie budynku.