Wszystko zaczyna się od marzeń. Od marzeń o własnej, nowej lub kolejnej nieruchomości. Potem marzenia zamieniasz w cele. A potem, wystarczy już tylko sprecyzować ten konkretny cel mieszkaniowy i poszukać idealnego domu. I być może Ty właśnie kupujesz dom? I być może potrzebujesz wspomóc się kredytem bankowym? Jeśli tak, to z dzisiejszego wpisu dowiesz się jak się do tego przygotować, by całą procedurę przejść szybko i sprawnie. Zapraszam Cię zatem do lektury 🙂

Co sprawia, że wybierasz konkretną nieruchomość?

Wybór nieruchomości to trudna decyzja. Jest to często wybór na wiele lat, a czasem na całe życie. Zdarza się, że niektórzy z moich Klientów domu idealnego poszukują kilka lat. Choć najczęściej ten proces jest znacznie krótszy. By przebiegł sprawnie, warto już wcześniej przygotować sobie kryteria wg których dokonasz wyboru. Najczęściej na Twój wybór mają wpływ trzy najważniejsze czynniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja 🙂 A jednak nie tylko. Decydująca jest powierzchnia domu, wielkość działki, sąsiedztwo, odległość i komunikacja z miastem. Być może jest dla Ciebie ważne, by była blisko szkoła, przedszkole, centra handlowe, kościół. Dla jeszcze innej Osoby ważna będzie cicha i spokojna okolica. Często najważniejszym kryterium jest również cena. Wcześniejsze określenie na czym Tobie zależy pomoże Ci zaoszczędzić czas i dość sprawnie wybrać dom idealny.

Dlaczego wcześniejsze przeliczenie zdolności kredytowej ma decydujący wpływ przy wyborze nieruchomości?

Kupując dom za środki pochodzące z kredytu bankowego dobrze jest procedurę rozpocząć od spotkania z ekspertem kredytowym. Tu zachęcam Cię do lektury artykułu Jak przygotować się do pierwszej rozmowy o kredycie hipotecznym? Czemu to spotkanie jest tak ważne? Bo zanim zaczniesz poszukiwania wymarzonego domu, mieszkania, działki – dobrze jest wiedzieć jakim maksymalnym budżetem dysponujesz. Mowa tu zarówno o zgromadzonych oszczędnościach, jak i maksymalnej dostępnej kwocie kredytu. Dzięki tej wiedzy zawęzisz swój krąg poszukiwań. Mogłoby się bowiem zdarzyć, że spodoba Ci się dom i być może nawet podpiszesz umowę przedwstępną – a niestety bank nie udzieli Ci potrzebnego kredytowania.

Jakie dokumenty powinien Ci przekazać zbywca nieruchomości?

Jeśli udało Ci się znaleźć wymarzoną nieruchomość należy przede wszystkim rozpocząć od sprawdzenia zapisów znajdujących się w księdze wieczystej. Więcej w tym temacie przeczytasz Czego dowiesz się z księgi wieczystej? Będzie Ci potrzebna również aktualna mapka ewidencyjna, wypis z rejestru gruntów oraz wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Idealnie jeśli dokumenty nie będą starsze niż 3 miesiące – wówczas będziesz mógł je wykorzystać w każdym z banków. Może się zdarzyć, że osoba sprzedająca nabyła nieruchomość w drodze darowizny – w takiej sytuacji koniecznie poproś o umowę darowizny.

Czy to wszystkie dokumenty? Najczęściej tak. Może się jednak zdarzyć, że będzie potrzebny rzut poszczególnych kondygnacji i/ lub pozwolenie na użytkowanie. Te dokumenty są wymagane w sytuacji, gdy stan nieruchomości budzi zastrzeżenia co do zakończenia budowy. Mowa tu o budynkach w stanie deweloperskim.

Czy można skredytować zakup domu w trakcie budowy?

Tak, jak najbardziej. W sytuacji, gdy budynek nie jest oddany do użytkowania do wyboru są dwa warianty. Możesz sfinansować zakup i zakończenie budowy lub tylko zakup i udokumentować, że masz własne środki na dokończenie budowy. Najczęściej praktykowany jest pierwszy z wariantów. Wypłata kredytu następuje wtedy w co najmniej dwóch transzach. Pierwsza jest uruchamiana na konto zbywcy. Druga na Twoje konto, po przepisaniu na Ciebie pozwolenia na budowę. Do wniosku kredytowego składasz dodatkowo projekt i pozwolenie na budowę (wydany na zbywcę) oraz kosztorys. W zależności od banku, na który się zdecydujesz kosztorys może dotyczyć całości budowy lub tylko prac, które wykonujesz.

Może się również zdarzyć, że dom jest w stanie deweloperskim i nie chcesz kończyć budowy za środki pochodzące z banku. W takiej sytuacji trzeba udowodnić, że budynek został oddany do użytkowania. Będziesz wtedy potrzebował pozwolenia na użytkowanie i dokumentu potwierdzającego adres (nadanie numeru domu).

Czy trzeba podpisywać umowę przedwstępną?

To pytanie dość często słyszę od moich Klientów. Jeśli mowa o bankach, to wiele z nich zamiennie przyjmie od Ciebie oświadczenie o nabywanej nieruchomości, które często musi być podpisane również przez osobę sprzedającą. Ostatnie lata pokazują jednak, że jeśli zależy Ci na nabyciu właśnie tego domu, mieszkania, działki – to wskazane jest podpisanie umowy. Nie ma konieczności by była ona zawarta w formie aktu notarialnego (choć dzięki temu potencjalny inny nabywca widzi wzmiankę w księdze wieczystej).

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna powinna zawierać, to co niezbędne: oznaczenie stron, adresu nabywanej nieruchomości, ceny oraz terminu obowiązywania. Często zdarza się, że zbywca będzie chciał zabezpieczyć zakup przyjęciem od Ciebie zadatku lub zaliczki. Czym się to różni? Zaliczka jest zwrotna, jeśli któraś ze stron wycofa się z transakcji. Zadatek natomiast przepada. Jeśli to Ty wycofasz się z transakcji – osoba sprzedająca zatrzymuje wpłaconą przez Ciebie kwotę. Jeśli wycofa się zbywca – zwraca Ci dwukrotność wpłaconej kwoty (chyba, że w umowie przedwstępnej ustalicie inaczej). Ostatnie lata pokazują, że jeśli zależy Ci na zakupie danej nieruchomości bezpieczniejszy jest zadatek. Biorąc pod uwagę jego bezzwrotność konieczne jest wcześniejsze sprawdzenie możliwości finansowych w kilku bankach. I tu oczywiście polecam spotkanie z ekspertem kredytowym, który podczas jednego spotkania przeliczy Twoją zdolność w wielu bankach.

Czy można kupić dom obciążony hipoteką?

Wpis hipoteki najczęściej nie jest przeszkodą w zakupie nieruchomości. Mowa tu o wpisie hipoteki na rzecz banku. Jeśli bowiem w KW wpisana jest hipoteka przymusowa lub hipoteka na rzecz osoby prywatnej, to żaden ze znanych mi banków nie zabezpieczy się na nieruchomości. Konieczne jest wtedy wykreślenie hipoteki i dopiero złożenie w banku wniosku kredytowego. W sytuacji gdy w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka na rzecz banku wystarczy wyłącznie dostarczyć do wniosku kredytowego promesę. Powinno z niej wynikać jakie jest aktualne zadłużenie, numer konta do całkowitej spłaty, informacja że bank wykreśli hipotekę po całkowitej spłacie oraz, że nieruchomości nie stanowi zabezpieczenia żadnych innych wierzytelności banku. Uruchomienie Twojego kredytu nastąpi w dwóch transzach. Pierwsza na całkowitą spłatę kredytu i druga z pozostałą kwotą na konto sprzedającego.

Jak długo trwa procedura udzielenia kredytu przez bank?

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z lipca 2017 roku, bank ma 21 dnia na wydanie Ci decyzji kredytowej. W praktyce najczęściej jest to 2-3 tygodnie od czasu złożenia przez Ciebie kompletu dokumentów. Bezpiecznie jednak podpisać umowę przedwstępną z dłuższym terminem obowiązywania, nawet 2-3 miesiące. Dzięki temu będziesz miał komfort wyboru najkorzystniejszej dla siebie oferty.

Kiedy uruchamiany jest kredyt na zakup nieruchomości?

To bardzo ważne, byś podpisując umowę przedwstępną uprzedził zbywcę, że część środków będzie pochodziła z kredytu. Jest to ważne, by osoba sprzedająca miała świadomość, że pełną kwotę otrzyma dopiero po podpisaniu umowy właściwej. W zależności od banku jest to od 1 do 10 dni. Ja zawsze proponuję, by w akcie notarialnym znalazł się zapis z dłuższym terminem. Dzięki temu obie strony uniknął niepotrzebnego stresu, jeśli uruchomienie kredytu nieznacznie się przedłuży.

Czy do uruchomienia wystarczy wyłącznie akt notarialny? Otóż, potrzebne jest jeszcze udokumentowanie wpłaty na konto zbywcy Twoich środków własnych oraz ubezpieczenie domu od ognia i innych żywiołów. Dodatkowo ewentualne inne warunki w zależności od zapisów umowy kredytowej.

Autor: Anna Białota