Kredyt hipoteczny, to finansowanie, które jest zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Aktualnie jest dostępne w wielu bankach i w wielu różnych ofertach. Co sprawia, że Klient decyduje się na tę jedną, konkretną ofertę i bank? Najlepsza odpowiedź: to zależy. A od czego? O tym dowiesz się z mojego dzisiejszego wpisu.
Czy o wyborze kredytu decyduje wyłącznie wysokość oprocentowania?
Może się wydawać, że tak. Jest to jednak tylko złudzenie. Oprocentowanie jest ważne. Nie jest jednak najważniejsze. Bo co, jeśli oprocentowanie Twojego kredytu będzie relatywnie niskie, ale niezbędne będzie skorzystanie z dodatkowych kosztownych produktów dodatkowych? Czasem oprocentowanie wydaje się korzystne, a porównując całkowity koszt kredytu oferta nie jest już tak atrakcyjna, jak wyglądała na początku. Co ważne patrząc na oprocentowanie, koniecznie zwróć uwagę na marżę banku. Często – zwłaszcza przy kredytach z okresowo stałą stopą procentową – ten aspekt się pomija. Czasem nawet słyszę od Klientów, że ktoś porównywał im tylko pierwsze 5 lat, bo potem przecież można zrefinansować kredyt na korzystniejsze warunki. Pewnie, że można. Skąd jednak pewność, że warunki będą korzystniejsze? Tego nie wiesz i nikt nie jest w stanie przewidzieć, jakie dokładnie warunki cenowe będą dostępne za kilka lat. Jeśli będą korzystniejsze – idealnie! Refinansujesz swój kredyt. Oczywiście pod warunkiem posiadania zdolności kredytowej. Zawsze mogą być jednak gorsze niż te obecne. I dlatego też warto patrzeć na kredyt całościowo. 5 pierwszych lat jest ważne, a jednak nie najważniejsze. Chyba, że masz spore szanse spłacić kredyt właśnie w okresie pierwszych 5 lat.
Jak często o wyborze kredytu decyduje wymagany wkład własny?
Zdarza się, że kredyt stanowi wyłącznie uzupełnienie kosztów całej inwestycji. Najczęściej jednak tak nie jest. Często wkład własny, którym dysponujesz stanowi zaledwie 10 % kosztów inwestycji. Wtedy wyznacznikiem poszukiwania najkorzystniejszej dla Ciebie oferty jest możliwość skredytowania przez bank 90% kosztów zakupu lub budowy. Oczywiście pomijam tu aspekt Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, przy którym wkład własny nie jest wymagany. W takiej sytuacji wybierając dla siebie finansowanie porównujesz wyłącznie oferty banków, w których wystarczające jest zaangażowanie mniej niż 20% środków własnych. I dopiero w drugiej kolejności sprawdzasz koszty, tak by wybrać najkorzystniejszą dla siebie ofertę. Coś Ci podpowiem: jeśli masz mniej niż 20% środków własnych sprawdź, czy bank obniży Twoje oprocentowanie, jak tylko zadłużenie kredytu obniży się do poziomu, przy którym warunek posiadania co najmniej 20% środków własnych zostanie spełniony.
Czy to, z jakiego tytułu osiągasz dochody może zadecydować o banku, w którym zdecydujesz się skorzystać z kredytu?
Bardzo często decyzję o tym, w którym banku skorzystasz z kredytu hipotecznego podejmujesz w oparciu o to, jakie ma on podejście to Twojego źródła dochodu. Niektóre z form zatrudnienia nie są akceptowalne we wszystkich bankach. Również nie każdy bank przyjmie do zdolności kredytowej dochód z tytułu umowy o pracę (nawet na czas nieokreślony) wypłacany w gotówce. Tak samo – przy umowie o pracę na czas określony – występują różne kryteria niezbędne do spełnienia w różnych bankach. Zwłaszcza co do terminu jej obowiązywania – zarówno wstecz, jak i do przodu. To samo dotyczy działalności gospodarczej. Czasem wystarczy tylko 12 miesięcy jej prowadzenia. W większości banków, jest to co najmniej 2 lata. Przy działalności gospodarczej – zwłaszcza rozliczając się w formie ryczałtu – w różnych bankach możesz mieć dostępną różną maksymalną kwotę kredytu. Te różnice są bardzo duże. Pamiętam, że jedna z wyliczonych przeze mnie w ostatnim czasie zdolności, to był przedział od 114 000,00 zł, aż do ponad 900 000,00 zł. To bardzo dużo, prawda? Pokazuje to, że jeśli nie masz zdolności w banku A, wcale nie znaczy, że nie masz jej również w banku B.
Czy to, w jakim jesteś wieku ma wpływ na to, w którym banku zdecydujesz się podpisać umowę kredytową?
Odpowiedź na to pytanie jest często twierdząca. Zwłaszcza jeśli zbliżasz się do wieku emerytalnego lub już osiągasz dochody z tytułu emerytury. Dlaczego? Bo różne banki mają różny graniczny pułap wieku, po przekroczeniu którego nie udzielą Ci finansowania lub mocno ograniczą maksymalną dostępną dla Ciebie kwotę kredytu. Oczywiście mowa o wieku, w którym maksymalnie powinieneś spłacić kredyt. Czasem jest to 57 lat, a czasem 80 lat. Widzisz różnicę? Dłuższy czas obowiązywania umowy pozwala na obniżenie wymaganej raty kredytu. I nie powinieneś obawiać się tego, że ten kredyt udzielony na dłuższy czas będzie droższy. Bo przecież jeśli tylko masz możliwość, możesz zawsze robić nadpłaty. Odsetki liczone są tylko i wyłącznie od aktualnego zadłużenia i za faktyczny czas trwania umowy.
Czy cel kredytowania może mieć wpływ na wybór banku?
Zdecydowanie tak. Często bywa tak przy kredycie hipotecznym na budowę domu jednorodzinnego. Po pierwsze są różne minimalne koszty budowy 1 m2 – często robi to różnicę, zwłaszcza jeśli Twoja zdolność kredytowa nie jest nieograniczona. Choć tu akurat warto być ostrożnym, bo przecież w każdym banku jesteś zobowiązany do zakończenia budowy, czyli oddania budynku do użytkowania. Plusem jest to, że coraz częściej można zobowiązać się wyłącznie do zakończenia budowy w stanie deweloperskim. Daje to przestrzeń do ewentualnego wykończenia domu we własnym rytmie niezależnym od maksymalnych terminów obowiązujących w bankach. Czasem spory wpływ na Twój wybór ma to, jak bank podchodzi do uruchomienia kolejnej transzy. Jakie ma wymogi co do ich wysokości. Niektóre banki podzielą Twój kredyt na dwie transze i co ważne, to Ty zadecydujesz na co przeznaczysz środki. Ważne, byś wnioskując o kolejną transzę mógł udokumentować prawidłowe wykorzystanie poprzedniej. Są też banki, które już na początku określą wysokość transz i daty ich wypłaty. Są również takie, które określą maksymalne ramy czasowe, czyli maksymalny termin wypłaty pierwszej i ostatniej transzy. Co jest również ważne przy kredycie na budowę? Powierzchnia działki, na której realizowana jest inwestycja. Największy wybór banków masz (oczywiście, jeśli nic innego nie ogranicza Twojego wyboru) przy działkach do 3 tys. m2. Najmniejszy wybór przy dużych działkach, tych powyżej 1 ha. Jeśli interesuje Cię temat kredytowania budowy domu, więcej informacji znajdziesz w artykule Jaki kredyt na budowę? oraz Jaki kredyt wybrać na dokończenie budowy lub remont nieruchomości?
Czy w każdym banku możesz otrzymać dokładnie taką samą kwotę kredytu?
Nie, przy tym samym dochodzie występują spore różnice w maksymalnej dostępnej dla Ciebie kwocie kredytu. Czasem może to być nawet kilkaset tysięcy złotych. Staram się co najmniej raz w miesiącu udostępnić dla Ciebie porównanie maksymalnej zdolności kredytowej na mojej stronie https://facebook.com/AnnaBialotaKredyty Korzystając z okazji zachęcam Cię do jej polubienia, zaobserwowania i oczywiście zapraszam do współpracy! Więcej w temacie zdolności kredytowej dowiesz się z artykułu Jak w obecnych czasach zadbać o swoją zdolność kredytową?
Jak wybrać najkorzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego?
Najlepiej skorzystać z pomocy eksperta finansowego, który przeanalizuje otrzymane od Ciebie informacje i przedstawi Ci oferty kilku banków, tak byś mógł wybrać dla siebie najkorzystniejszą ofertę. Ja oczywiście do współpracy polecam Ci moją osobę. Więcej informacji znajdziesz na stronie http://www.annabialota.pl. Bankowym finansowaniem nieruchomości zajmuję się od 1999 roku. Moi pierwsi Klienci – nawet jeśli nie nadpłacali kredytów – już je spłacili. W pierwszym roku mojej pracy kredyty hipoteczne były udzielane maksymalnie na 25 lat. Oznacza to, że jeden cykl życia kredytu mam już za sobą 🙂
A czy w artykule opisałam wszystko to, co ma wpływ na wybór konkretnego banku i konkretnej oferty? Zdecydowanie nie! Każda osoba może mieć i najczęściej ma inną sytuację finansową, rodzinną i inne priorytety decydujące o wyborze finansowania. Nie ma jednej odpowiedzi, który kredyt jest najlepszy. Najbardziej precyzyjna odpowiedź brzmi: to zależy 🙂
Autor: Anna Białota
Zdjęcie wykorzystane do artykułu pochodzi ze strony pixabay.com