Być może właśnie zdecydowałeś się na zakup mieszkania? Być może będziesz finansował go za środki pochodzące z kredytu bankowego? I być może przerażają Cię formalności? Dzisiejszy artykuł powstał właśnie po to, by je rozwiać. Krok po kroku dowiesz się, jak przejść od wybrania wymarzonej nieruchomości do odebrania kluczy.

Co Cię czeka na drodze od wybrania nieruchomości do odebrania kluczy?

• spotkanie z ekspertem kredytowym
• wybór nieruchomości
• skompletowanie dokumentów
• złożenie wniosku
• analiza dokumentów przez bank / banki
• decyzja kredytowa / decyzje kredytowe
• wybór banku
• podpisanie umowy kredytowej
• podpisanie umowy notarialnej zakupu mieszkania
• uruchomienie kredytu przez bank
• odebranie kluczy 🙂
• co dalej?

Dlaczego warto rozpocząć od spotkania z ekspertem kredytowym?

Pierwszy etap, to coraz częściej spotkanie z ekspertem kredytowym. Dlaczego? Bo przed podjęciem decyzji o zakupie warto poznać swoją maksymalną zdolność kredytową. Dobrze jest również zapoznać się z tym, jak wygląda ścieżka kredytowa. Co ważne, maksymalna zdolność kredytowa różni się w poszczególnych bankach. Co ma wpływ na Twoje możliwości finansowe? Przede wszystkim jest to Twój wiek, wykonywany zawód, rodzaj zatrudnienia oraz średni dochód netto. Duże znaczenie ma również ilość osób na Twoim utrzymaniu bez własnych dochodów. Na uwagę zasługuje fakt, że coraz więcej banków przyjmuje do wyliczenia maksymalnej zdolności kredytowej dochody uzyskiwane z Programu 500+. Co jeszcze wpływa na zdolność kredytową? Miesięczne stałe zobowiązania, w tym raty kredytów, limity kart kredytowych i kredytów odnawialnych. O tym, jak przygotować się do spotkania z ekspertem kredytowym dowiesz się z jednego z moich artykułów Jak przygotować się do pierwszej rozmowy o kredycie hipotecznym?

Co ma wpływ na wybór nieruchomości?

Decyzja o zakupie konkretnego mieszkania, to jedna z najtrudniejszych i najważniejszych decyzji. Zanim zatem przystąpisz do poszukiwania tej wyjątkowej odpowiedz sobie na pytanie czego konkretnie szukasz? Jaka to ma być nieruchomość, gdzie zlokalizowana? Co dokładnie sprawi, że zdecydujesz się na jej zakup? Dlaczego to tak ważne? Bo wtedy zdecydowanie łatwiej dokonać wyboru.

Reasumując, co przede wszystkim ma wpływ na wybór? Na pierwszym miejscu na pewno cena – najczęściej Twój budżet jest ograniczony do kwoty maksymalnej, której nie chcesz lub nie możesz przekroczyć. Jest to również bardzo często powiązane z Twoją maksymalną zdolnością kredytową. Kolejno metraż i ilość pokoi. Dla wielu moich Klientów ważne jest, by kuchnia była połączona z salonem lub stanowiła oddzielne pomieszczenie. Ważne jest piętro, na którym położone jest mieszkanie. Dla niektórych wyznacznikiem jest parter i przynależny ogródek – może być maleńki, jednak ważne by był. Odległość od szkoły, przedszkola, przychodni. Często odległość od miejsca pracy (lub dogodne połączenie). Coraz częściej liczy się również spokój, czyli mieszkanie położone na obrzeżach (lub nawet poza miastem) a z dobrym dojazdem do centrum. A co dla Ciebie jest ważne, przy wyborze nieruchomości? Na co zwracasz szczególną uwagę? Być może zainteresuje Cię jeden z moich wcześniejszych artykułów Jak sprawnie i dobrze sprzedać nieruchomość?

Jakie dokumenty należy skompletować do wniosku o kredyt na zakup mieszkania?

Jeśli planujesz zakup mieszkania za środki pochodzące z kredytu bankowego będziesz potrzebował przedłożyć w banku lub u eksperta kredytowego dokumenty dotyczące źródła i wysokości dochodu oraz nieruchomości. Jeśli mowa o dokumentach finansowych, to są to głównie zaświadczenia o dochodzie z zakładu pracy plus potwierdzenia wpływu wynagrodzenia na konto osobiste. W przypadku działalności gospodarczej są to przede wszystkim deklaracja PIT za ostatni rok obrachunkowy (często również za rok poprzedzający) oraz zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu ze składkami i podatkami. Mówiąc o dokumentach dotyczących nieruchomości należy przede wszystkim przygotować:

• umowę przedwstępną
• numer księgi wieczystej
• w przypadku braku KW zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej potwierdzające komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jaka jest powierzchnia użytkowa mieszkania, że brak jest założonej KW dla mieszkania i brak przeszkód do jej założenia. Z zaświadczenia powinien również wynikać numer KW macierzystej (dla całego bloku)
• kosztorys (jeśli chcesz sfinansować kredytem remont lokalu mieszkalnego)
• promesa banku (jeśli w dziale IV księgi wieczystej wpisana jest hipoteka). Najczęściej zaświadczenie banku powinno zawierać kwotę aktualnego zadłużenia wraz z numerem konta, na które należy je wpłacić. Dodatkowo powinna się w nim znaleźć informacja potwierdzająca, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie. Niektóre banki wymagają również, by znalazła się w nim informacja, że nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia żadnych innych wierzytelności wobec banku
• czasem dodatkowe dokumenty – w zależności od sytuacji prawnej nieruchomości.

Ile czasu zarezerwować na złożenie wniosku kredytowego?

Na to pytanie najlepiej odpowiedzieć: to zależy. No właśnie, bo wszystko zależy od tego do ilu banków chcesz złożyć wnioski. Najczęściej ten etap trwa około 2 godzin. Samo przygotowanie dokumentów trwa oczywiście o wiele krócej. Warto jednak dopytać eksperta kredytowego o wszystko co budzi Twoje wątpliwości i wyjaśnić wszelkie ewentualne znaki zapytania. Dobrze jest również wiedzieć co czeka Cię w kolejnych etapach. Polecam Ci również lekturę mojego wcześniejszego artykułu w temacie zakupu mieszkania Kredyt na zakup mieszkania na rynku wtórnym – czyli hipoteczne krok po kroku

Ile trwa analiza wniosku kredytowego?

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z lipca 2017 roku, każdy bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. W tym czasie najczęściej jako pierwsza wydawana jest decyzja finansowa. Po jej akceptacji przez Wnioskodawcę dokonywana jest opłata za wycenę nieruchomości przez bank. Bardzo często możesz skorzystać z wyceny zewnętrznej – w takiej sytuacji, to właśnie na tym etapie analizy dostarczasz ją do eksperta kredytowego. Kolejny krok, to kontrola nieruchomości i wycena nieruchomości przez bank lub kontrola nieruchomości i weryfikacja przez bank wyceny dostarczonej przez Ciebie. W kolejnym kroku wydawana jest decyzja ostateczna.

Tak to wygląda w większości banków. Jest jednak taki, który wydaje jedną decyzję – ostateczną. Po złożeniu kompletu dokumentów, następuje kontrola nieruchomości i jej wycena. Kolejny etap to decyzja finansowa i wydanie decyzji kredytowej. Na uwagę zasługuje fakt, że w tym banku nie wykorzystasz wyceny zewnętrznej (jeśli ją posiadasz). Sporym atutem jest jednak to, że opłatę za wycenę nieruchomości ponosisz dopiero wtedy gdy zdecydujesz się na podpisanie umowy kredytowej właśnie w tym banku. Wtedy opłatę za wycenę ponosisz w dniu podpisania umowy kredytowej.

Jakie są kolejne kroki po wydaniu decyzji kredytowej przez bank?

Po wydaniu decyzji kredytowej przez bank otrzymujesz na wskazany przez Ciebie adres mailowy druk decyzji kredytowej, formularz informacyjny oraz projekt umowy kredytowej. Dokumenty oczywiście otrzymujesz w formie zaszyfrowanej. Najczęściej po zapoznaniu się z treścią dokumentów umawiasz się z ekspertem kredytowym na szczegółowe omówienie zapisów. Jeśli składałeś wnioski w kilku bankach, to właśnie na tym etapie podejmujesz decyzję o wyborze konkretnego banku.

Kolejny etap to podpisanie umowy kredytowej. Czasem nawet tego samego dnia moi Klienci udają się do notariusza i podpisują umowę notarialną zakupu wymarzonej nieruchomości.

Co jest niezbędne do uruchomienia kredytu przez bank?

Dokumentem niezbędnym do uruchomienia kredytu jest umowa notarialna zakupu nieruchomości wraz z potwierdzeniem wpłaty środków własnych na rzecz osoby sprzedającej. W kolejnym kroku należy ubezpieczyć mieszkanie od ognia i innych żywiołów wraz z cesją na rzecz banku. Najczęściej może to być ubezpieczenie banku lub dostarczone przez Ciebie od zewnętrznego ubezpieczyciela. Zdarza się, że jest wymagana polisa na życie Kredytobiorcy – to jest właśnie ten czas, gdy bank będzie jej wymagał. Czasem w zależności od zapisów umowy będzie wymagany jeszcze inny dokument. Co może nim być? Na przykład zaświadczenie potwierdzające całkowitą spłatę i zamknięcie zobowiązania kredytowego, które nie było przyjmowane do zdolności kredytowej.

Co ważne, pieniądze z kredytu przekazywane są bezpośrednio na konto osoby sprzedającej wskazane w akcie notarialnym. Jeśli kredytowałeś również remont mieszkania lub kwotę wolną, to te pieniądze bank przekazuje na Twoje konto (zgodnie z Twoją dyspozycją).

Co dalej po uruchomieniu kredytu?

Moment uruchomienia Twojego kredytu, to najczęściej również czas odebrania przez Ciebie kluczy do mieszkania 🙂

Ważne jednak, byś pamiętał o zobowiązaniach wynikających z umowy kredytowej. Najczęściej jest to konieczność poinformowania banku (w określonym terminie) o wpisaniu przez Sąd hipoteki do księgi wieczystej. Należy również pamiętać o tym, by co rok – do czasu spłaty kredytu – ubezpieczać mieszkanie od ognia i innych żywiołów. Ważne również, by dostarczać polisę wraz z potwierdzeniem opłacenia składki do banku. Najczęściej są dedykowane ku temu adresy mailowe lub aplikacje.

Co dalej? Pozostaje cieszyć się z nabycia wymarzonej nieruchomości i spełniać kolejne marzenia 🙂

Zainteresował Cię mój artykuł? Zachęcam do lektury pozostałych znajdujących się na stronie www.annabialota.pl oraz do współpracy!