Dziś w kolejnym artykule z cyklu „Kredyt hipoteczny w pigułce” słów kilka o zdolności kredytowej. Na początek odpowiedź na pytanie: cóż to jest zdolność kredytowa. Jest to nic innego, jak maksymalna kwota kredytu jaką dany bank chce Ci pożyczyć. Przychodzi bowiem w życiu taki czas, gdy u wielu Osób pojawia się marzenie o własnej, nowej lub większej nieruchomości. Marzenie to jednak bardzo często wymaga finansowego wsparcia kredytem bankowym. Pierwszym krokiem jest wówczas najczęściej spotkanie z ekspertem kredytowym i przeliczenie zdolności kredytowej.

Co ma wpływ na Twoją zdolność kredytową?

Tak jak to już napisałam na wstępie, zdolność kredytowa to maksymalna kwota kredytu jaką dany bank chce Ci udzielić. Ma na nią wpływ wiele czynników. Głownie jest to:

• wiek osób wnioskujących o kredyt
• ilość osób we wspólnym gospodarstwie domowym wnioskodawców (w tym nieposiadających własnych dochodów)
• rodzaj i źródło uzyskiwania dochodu
• wykonywany przez Ciebie zawód
• średni miesięczny dochód netto z ostatnich 3, 6 lub 12 miesięcy – w zależności od banku
• wysokość stałych miesięcznych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości i wyżywieniem
• wysokość Twoich miesięcznych zobowiązań finansowych (raty kredytów, limity kart kredytowych i kredytów odnawialnych)
• wysokość posiadanego przez Ciebie wkładu własnego.

Czy każdy bank liczy tak samo zdolność kredytową?

Twoja maksymalna zdolność kredytowa może się znacznie różnić w każdym z banków. Co ma na to wpływ? Przede wszystkim to, że banki przyjmują do wyliczeń Twój dochód z różnych okresów czasowych. Może to być 3, 6 lub 12 miesięcy. Każdy bank również indywidualnie podchodzi do nagród, premii, diet. Są banki, które wezmą pod uwagę całość dodatkowego dochodu, są jednak i takie, które przyjmą go tylko w części lub wcale – dotyczy to zwłaszcza diet. Bardzo duży wpływ na maksymalną zdolność kredytową ma również źródło Twojego dochodu. Między bankami występują spore różnice w akceptacji poszczególnych źródeł dochodu i przede wszystkim czasu jego uzyskiwania. Powyższe dotyczy przede wszystkim działalności gospodarczej, umowy zlecenia i umowy o pracę na czas określony. Przy działalności gospodarczej duże znaczenie ma również forma opodatkowania – dotyczy to głównie ryczałtu i karty podatkowej. Co jeszcze ma wpływ na różnice w Twojej maksymalnej zdolności kredytowej w poszczególnych bankach? Twój wiek i innych osób przystępujących do kredytu. Powodem jest pułap, do którego banki udzielają kredytowania. Mowa tu o wieku najstarszej osoby, której dochód jest brany pod uwagę przy udzielaniu kredytu. Może to być 67 lat (mBank) lub nawet brak ograniczeń (Santander) w przypadku przyjęcia dodatkowego zabezpieczenia w postaci zewnętrznego ubezpieczenia na życie. Może się również zdarzyć, że Twój dochód nie będzie brany pod uwagę – bo wynagrodzenie nie wpływa bezpośrednio od Pracodawcy na Twoje konto bankowe. Zwróć na to uwagę, gdyż coraz więcej banków takiego dochodu nie przyjmie.

Czy zdolność kredytową da się poprawić?

Najlepsza odpowiedź brzmi: to zależy. Przede wszystkim ważne jest, by rozpoczynając poszukiwania wymarzonej nieruchomości rozpocząć od spotkania z ekspertem kredytowym, który przeliczy Twoją zdolność kredytową w poszczególnych bankach. Będziesz wówczas wiedzieć na jaką maksymalną kwotę finansowego wsparcia kredytem bankowym możesz liczyć. Jeśli okaże się, że niestety dostępna kwota kredytu jest zdecydowanie za mała warto wziąć pod rozwagę:

• konsolidację posiadanych zobowiązań finansowych (najczęściej nowa rata będzie mniejsza niż suma poszczególnych obecnych rat kredytowych, a tym samym Twoja zdolność kredytowa wzrośnie)
• przyłączenie do kredytu współkredytobiorców – może to pozytywnie wpłynąć na zdolność kredytową. Ważne! współkredytyobiorca najczęściej nie musi być właścicielem nieruchomości i nie musi być w kredycie przez cały czas, a jedynie do uzyskania przez Ciebie wymaganej przez bank zdolności kredytowej
• wynegocjowanie z Pracodawcą zmiany formy zatrudnienia (umowa na czas określony lub zlecenie na umowę na czas nieokreślony – w wielu przypadkach to pomaga)
• wynegocjowanie z Pracodawcą, by całość Twojego wynagrodzenia wpływała na konto osobiste.

Czy może się zdarzyć, że zdolności kredytowej nie da się poprawić?

Czasem może się zdarzyć, że zdolność kredytowa mimo wszystko jest mniejsza niż oczekujesz. Może się wtedy okazać, że rozsądne będzie kupno innej, przede wszystkim tańszej nieruchomości. Trzeba bowiem pamiętać, że kredyt hipoteczny, to nie musi być związek z bankiem na pełny czas zawartej umowy kredytowej. Kredyt hipoteczny możesz bowiem spłacić wcześniej! Możesz spłacić wcześniej, bo masz wystarczające fundusze lub dlatego, że sprzedajesz nieruchomość. Nie wiemy jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowo – kredytowy za kilka lat. Wiemy jednak, że jeśli Twoja zdolność kredytowa wzrośnie, to zawsze możesz kupić nową, wymarzoną nieruchomość a pieniądze uzyskane ze sprzedaży obecnej przeznaczysz na spłatę kredytu hipotecznego i na wkład własny do zakupu nowej nieruchomości. Często moi Klienci w takiej sytuacji pytają: czy hipoteka nie przeszkodzi w sprzedaży? Zdecydowanie nie. Będziesz po prostu potrzebował zaświadczenia z banku potwierdzającego aktualną kwotę zadłużenia, numer konta do spłaty i potwierdzenie, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie kredytu.

Czy Twoja zdolność kredytowa i możliwości kredytowe to to samo?

Według mnie, to nie jest to samo. Przypomnę – zdolność kredytowa to maksymalna kwota kredytu jaką dany bank chce Ci pożyczyć. Możliwości finansowe, to maksymalna wysokość raty jaką jesteś w stanie płacić bez nadmiernego obciążenia swojego miesięcznego budżetu domowego. Ważne, sam według własnych wyliczeń! Co to oznacza? Że wybierając ofertę kredytową dobrze jest sprawdzić wysokość aktualnej raty kredytu. Dobrze jest również sprawdzić w formularzu informacyjnym wysokość raty, która może być wymagana przez bank, jeśli WIBOR wzrośnie. Polecam Ci lekturę artykuł Czego dowiesz się z Formularza Informacyjnego? Gdyby okazało się, że ta wysokość będzie dla Ciebie zdecydowanie za wysoka warto jest:

• wybrać najdłuższy możliwy dla Ciebie okres kredytowania – wówczas wymagana przez bank rata będzie niższa, a Ty w każdym momencie możesz spłacać więcej. Nadpłata zaliczana jest zawsze na spłatę kapitału. W żadnym banku nie zapłacisz prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu po 3 latach od pierwszego uruchomienia, a w wielu bankach nie zapłacisz jej już od pierwszego dnia posiadania kredytu (powyższe dotyczy umów zawartych po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym z lipca 2017 roku)
• wybrać wariant z oprocentowaniem okresowo stałym – masz wtedy możliwość zaplanować swój domowy budżet na najbliższe 5, 7 lub 10 lat (w zależności od banku)
• za każdym razem koniecznie porównaj oferty wszystkich banków – różnice w miesięcznych obciążeniach mogą być bowiem bardzo duże
• przeanalizuj swoje miesięczne wydatki – być może niektóre da się wyeliminować.

Dlaczego spotkanie z ekspertem finansowym jest tak ważne?

Myśląc o zakupie nieruchomości za środki pochodzące z kredytu bankowego koniecznie rozpocznij od spotkania z ekspertem kredytowym. Przeliczy on Twoją zdolność kredytową, powie jakie dokumenty będą Ci potrzebne i jak wygląda ścieżka od złożenia wniosku do uruchomienia pieniędzy. I co ważne ekspert kredytowy współpracując z wieloma bankami przedstawi Ci cały wachlarz finansowych możliwości oraz plusy i ewentualne minusy każdej z nich. Do Ciebie będzie należał wybór oferty najkorzystniejszej dla siebie. Pamiętaj jednak by do pierwszej wizyty przyjść przygotowanym. Pomoże to jak najdokładniej przygotować Ci się do zakupu. Co ważne ekspert kredytowy, to również specjalista, który pomoże Ci sprawdzić nieruchomość pod względem prawnym – warto więc kontaktować się z nim na każdym etapie poszukiwania nieruchomości.

Jak przygotować się do pierwszego spotkania z ekspertem finansowym?

Więcej w tym temacie przeczytasz w artykule Jak przygotować się do pierwszej rozmowy o kredycie hipotecznym? Poniżej, krótka ściągawka z pytaniami, które warto sobie przygotować:

• jaka kwota pieniędzy jest Ci potrzebna do zakupu wymarzonego domu/ mieszkania/ działki?
• jakim wkładem własnym dysponujesz (obecnie minimalny wymagany przez bank to 10%)
• rok urodzenia osób przystępujących do kredytu (przypomnę – maksymalny okres kredytowania uzależniony jest od wieku potencjalnych kredytobiorców)
• czy pozostajesz w związku małżeńskim (osoby pozostające w związku małżeńskim przystępują do kredytu wspólnie, wyjątkiem jest rozdzielność majątkowa)
• ile masz na utrzymaniu osób nie posiadających własnych dochodów (najczęściej mowa tu o małoletnich i/ lub uczących się dzieciach)
• czy spłacasz Ty lub inna z osób mających przystąpić do kredytu zobowiązania finansowe. Jeśli tak, to zapyta Cię o wysokość spłacanych rat, wysokość przyznanych limitów kredytów odnawialnych oraz kart kredytowych. Zapyta Cię również o walutę spłacanych zobowiązań. 
• ekspert zada Ci pytanie dotyczące źródła dochodu. Jeśli jest to umowa o pracę ważne jest czy jest ona na czas nieokreślony czy jest to umowa czasowa. Ile wynosi miesięczny dochód netto (najczęściej średnia z 3 i 6 miesięcy). Prowadzisz działalność gospodarczą? Zapewne padnie pytanie o okres jej prowadzenia oraz sposób rozliczenia z Urzędem Skarbowym 
• padnie również pytanie o to, jaka wysokość raty kredytowej nie będzie zbyt dużym obciążeniem dla Twojego budżetu domowego?

Czy te pytania Ekspert Finansowy zada Ci z ciekawości? Zdecydowanie nie! Dzięki odpowiedziom, które udzielisz przeliczy Twoją maksymalną zdolność kredytową. Oznacza to, że będziesz wiedział na zakup jakiej nieruchomości Cię stać. Wówczas pozostanie już tylko znaleźć idealną działkę/ mieszkanie/ dom, rozpocząć procedurę kredytową – a potem cieszyć się swoją własną, wymarzoną nieruchomością.

Zainteresowałam Cię? Zachęcam do lektury pozostałych artykułów na www.annabialota.pl