Planujesz zakup domu? A może już podjąłeś decyzję i teraz jesteś na etapie wyboru tego wymarzonego dla siebie?

Bez względu na to, na które pytanie odpowiedziałeś – tak, ten artykuł jest właśnie dla Ciebie. Powtórzę, za autorem książek motywacyjnych, że jeszcze nigdy nie było tak dobrego czasu jak obecnie. Brian Tracy ma na myśli rozwój zawodowy, ja dodatkowo rynek nieruchomościowy. Co prawda decyzje zakupowe wymagają od ciebie szybkości w działaniu, bo również jeszcze nigdy nieruchomości nie „schodziły” tak szybko jak przysłowiowe świeże bułeczki:) Zatem dziś słów kilka o tym, na co szczególnie zwrócić uwagę. Na początek bardzo dokładnie sprecyzuj swoje marzenie. Będzie ci zdecydowanie łatwiej szukać, a potem dokonać właściwego wyboru nieruchomości.

Co konkretnie ma wpływ na wybór nieruchomości?

Dla każdego to będzie zdecydowanie co innego, choć wiele czynników powtarza się u większości kupujących. Jeśli przedmiotem zakupu ma być dom, doprecyzuj czy chcesz nabyć dom używany, gotowy do mieszkania. Ewentualnie czy ma to być dom do generalnego remontu i własnej aranżacji. A może twoim faworytem będzie dom w trakcie budowy, nowoczesny i do zupełnego zaprojektowania wnętrza i ogrodu przez ciebie. To pierwszy etap, który zawęzi nieruchomości do poszukiwań. Pomyśl jakiej działki szukasz. Patrząc na aktualne ogłoszenia, najczęściej działki powyżej 700 m2 dotyczą domów używanych i najczęściej poza miastem. Dom z większą działką, powyżej 1000 m2, to najczęściej miejscowości poza miastem. Jeśli to taka nieruchomość cię interesuje, doprecyzuj czy odległość i połączenie z miastem będzie dla ciebie dobre. Wielu moich klientów decyzję o wyborze konkretnego domu uzależnia od odległości od miasta, od połączenia z miastem i ważnymi dla siebie punktami, którymi są: miejsce pracy, szkoła, sklepy, urzędy, przychodnia, szpital, kościół. Dla wielu osób ważne jest sąsiedztwo. I to nie tylko konkretna osoba przyszłego sąsiada:) a bliskość głównej drogi dojazdowej i terenów zielonych: lasy, pola, łąki.

Doprecyzowałeś jakiej nieruchomości szukasz? Idealnie, teraz pora na przegląd dostępnych ogłoszeń. Moi klienci najczęściej sprawdzają dedykowane strony internetowe oraz pytają wśród znajomych. Nadal bowiem znaczna część transakcji nieruchomościowych ma swoje źródło w poleceniach wśród rodziny i znajomych.

O co zapytać sprzedającego podczas pierwszego spotkania?

To pytanie, które słyszę dość często od moich klientów zainteresowanych zakupem domu za środki pochodzące z kredytu bankowego. Otóż, na początek warto sprawdzić stan techniczny. Wiele osób na pierwsze spotkanie ze zbywcą zabiera osobę znającą się na sztuce budowlanej. Będzie to miało zdecydowanie pozytywny finansowy wymiar. Osoba z uprawnieniami budowlanymi będzie potrafiła ocenić nie tylko zewnętrzny wygląd domu, ale przede wszystkim ewentualne nakłady związane z niezbędnym remontem. Kolejną kwestią niezbędną do sprawdzenia jest księga wieczysta. Zanim zdecydujesz się na podpisanie umowy przedwstępnej poproś o numer KW. Księgi są jawne, więc bez trudu sprawdzisz jej zawartość nawet podczas spotkania. To właśnie z tego dokumentu dowiesz się kto jest właścicielem nieruchomość i czy jest ona wolna od obciążeń (dział III i IV). Kolejna kwestia to droga dojazdowa. Jeśli widzisz, że dom nie jest położony przy głównej drodze, koniecznie dopytaj czy droga dojazdowa stanowi własność osoby sprzedającej. Jeśli nie, to czy dojazd do posesji jest uregulowany prawnie (służebność przejazdu i przechodu dla każdorazowego właściciela nabywanej nieruchomości).

Czy wpis hipoteki stanowi przeszkodę do zakupu nieruchomości?

Zdecydowanie nie. W przypadku, gdy w dziale IV księgi wieczystej wpisana jest hipoteka zbywca powinien przekazać ci promesę banku. Z tego dokumentu powinna wynikać kwota aktualnego zadłużenia, numer konta do całkowitej spłaty oraz informacja, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie. Idealnie jeśli z oświadczenia banku wynika, że nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia żadnych innych wierzytelności. Kupując nieruchomość płatności będziesz mógł dokonać w transzach. Najpierw zapłać kwotę niezbędną do całkowitej spłaty kredytu wpisanego w KW, a następnie po otrzymaniu zgody banku na wykreślenie hipoteki przekaż pozostałą kwotę zbywcy. Oczywiście po podpisaniu umowy notarialnej nabycia nieruchomości. Możesz również zapłacić jednorazowo. Wówczas płatność przekazujesz na dwa konta bankowe, to do całkowitej spłaty kredytu i pozostałą kwotę na konto wskazane przez sprzedającego w umowie kupna – sprzedaży.

Jakie dokumenty są wymagane do sfinansowania zakupu kredytem bankowym?

Często zakup domu wiąże się z koniecznością skorzystania z kredytu bankowego. W takiej sytuacji niezbędne jest skompletowanie dokumentów, które stanowią podstawę ubiegania się o finansowanie bankowe. Jeśli ty również jesteś w tej grupie przyszłych nabywców pamiętaj by zbywca przekazał ci następujące dokumenty:

• numer księgi wieczystej
• umowę przedwstępną – może być w formie notarialnej lub cywilno-prawnej
• wypis z rejestru gruntów – nie starszy niż 3 miesiące
• mapkę ewidencyjną – nie starszą niż 3 miesiące
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• umowę darowizny – jeśli zbywca nabył nieruchomość w drodze darowizny.

Jeśli będziesz chciał sfinansować kredytem remont domu, będzie Ci dodatkowo potrzebny kosztorys. Być może zainteresuje cię to, że nie masz obowiązku dokumentowania faktur i rachunków. Bank w wyznaczonym w umowie kredytowej terminie skontroluje prawidłowość wykorzystania przez ciebie pieniędzy. Sprawdzi to porównując stan faktyczny z przedłożonym do wniosku kredytowego kosztorysem.

Jaka jest różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką?

To jedno z najczęstszych pytań zadawanych przez moich klientów. Dotyczy ono wszelkich transakcji nieruchomościowych. Skończyły się już bowiem czasy, gdy strony przy podpisywaniu umowy przedwstępnej pomijały kwoty pieniężne stanowiące zabezpieczenie na poczet wykonania przyszłej transakcji. Zapotrzebowanie na domy i mieszkania jest obecnie tak duże, iż najczęściej zbywca żąda wpłaty zadatku. Jaka jest zatem różnica między zadatkiem i zaliczką? Otóż, zaliczka jest całkowicie zwrotna. Jeśli wycofasz się z transakcji, zbywca ma obowiązek oddać ci całą kwotę zaliczki. W przypadku zadatku sytuacja wygląda zupełnie inaczej. W przypadku twojej rezygnacji, sprzedający zostawia sobie wpłaconą przez ciebie kwotę. Jeśli natomiast to on zerwie umowę, oddaje ci dwukrotność wpłaconego zadatku. Warto jednak dokładnie to doprecyzować u umowie przedwstępnej. Być może zapytasz: co jest korzystniejsze? Ja uważam, że zadatek. Tylko! zanim wpłacisz zbywcy jakąkolwiek kwotę skontaktuj się z ekspertem kredytowym w celu przeliczenia zdolności kredytowej. Jeśli są jakikolwiek wątpliwości co do pozytywnej decyzji kredytowej koniecznie wynegocjuj zapis w umowie przedwstępnej, zgodnie z którym w przypadku 2-3 decyzji negatywnych z banku wpłacona przez ciebie kwota zadatku zostanie ci zwrócona.

Masz pytania dotyczące kredytu hipotecznego lub gotówkowego? A może kupujesz nieruchomość i potrzebujesz finansowego wsparcia kredytem bankowym? Chętnie pomogę ci w wyborze banku, oferty i przeprowadzeniu przez proces kredytowy. Zapraszam do współpracy 🙂

Autor: Anna Białota