Co ma wpływ na Twoją zdolność kredytową?

Tak jak to już napisałam na wstępie, zdolność kredytowa to maksymalna kwota kredytu jaką dany bank chce Ci udzielić. Ma na nią wpływ wiele czynników. Głownie jest to:

• wiek osób wnioskujących o kredyt
• ilość osób we wspólnym gospodarstwie domowym wnioskodawców (w tym nieposiadających własnych dochodów)
• rodzaj i źródło uzyskiwania dochodu
• wykonywany przez Ciebie zawód
• średni miesięczny dochód netto z ostatnich 3, 6 lub 12 miesięcy – w zależności od banku
• wysokość stałych miesięcznych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości i wyżywieniem
• wysokość Twoich miesięcznych zobowiązań finansowych (raty kredytów, limity kart kredytowych i kredytów odnawialnych)
• wysokość posiadanego przez Ciebie wkładu własnego.

Czy każdy bank liczy tak samo zdolność kredytową?

Twoja maksymalna zdolność kredytowa może się znacznie różnić w każdym z banków. Co ma na to wpływ? Przede wszystkim to, że banki przyjmują do wyliczeń Twój dochód z różnych okresów czasowych. Może to być 3, 6 lub 12 miesięcy. Każdy bank również indywidualnie podchodzi do nagród, premii, diet. Są banki, które wezmą pod uwagę całość dodatkowego dochodu, są jednak i takie, które przyjmą go tylko w części lub wcale – dotyczy to zwłaszcza diet. Bardzo duży wpływ na maksymalną zdolność kredytową ma również źródło Twojego dochodu. Między bankami występują spore różnice w akceptacji poszczególnych źródeł dochodu i przede wszystkim czasu jego uzyskiwania. Powyższe dotyczy przede wszystkim działalności gospodarczej, umowy zlecenia i umowy o pracę na czas określony. Przy działalności gospodarczej duże znaczenie ma również forma opodatkowania – dotyczy to głównie ryczałtu i karty podatkowej. Co jeszcze ma wpływ na różnice w Twojej maksymalnej zdolności kredytowej w poszczególnych bankach? Twój wiek i innych osób przystępujących do kredytu. Powodem jest pułap, do którego banki udzielają kredytowania. Mowa tu o wieku najstarszej osoby, której dochód jest brany pod uwagę przy udzielaniu kredytu. Może to być 67 lat (mBank) lub nawet brak ograniczeń (Santander) w przypadku przyjęcia dodatkowego zabezpieczenia w postaci zewnętrznego ubezpieczenia na życie. Może się również zdarzyć, że Twój dochód nie będzie brany pod uwagę – bo wynagrodzenie nie wpływa bezpośrednio od Pracodawcy na Twoje konto bankowe. Zwróć na to uwagę, gdyż coraz więcej banków takiego dochodu nie przyjmie.

Czy zdolność kredytową da się poprawić?

Najlepsza odpowiedź brzmi: to zależy. Przede wszystkim ważne jest, by rozpoczynając poszukiwania wymarzonej nieruchomości rozpocząć od spotkania z ekspertem kredytowym, który przeliczy Twoją zdolność kredytową w poszczególnych bankach. Będziesz wówczas wiedzieć na jaką maksymalną kwotę finansowego wsparcia kredytem bankowym możesz liczyć. Jeśli okaże się, że niestety dostępna kwota kredytu jest zdecydowanie za mała warto wziąć pod rozwagę:

• konsolidację posiadanych zobowiązań finansowych (najczęściej nowa rata będzie mniejsza niż suma poszczególnych obecnych rat kredytowych, a tym samym Twoja zdolność kredytowa wzrośnie)
• przyłączenie do kredytu współkredytobiorców – może to pozytywnie wpłynąć na zdolność kredytową. Ważne! współkredytyobiorca najczęściej nie musi być właścicielem nieruchomości i nie musi być w kredycie przez cały czas, a jedynie do uzyskania przez Ciebie wymaganej przez bank zdolności kredytowej
• wynegocjowanie z Pracodawcą zmiany formy zatrudnienia (umowa na czas określony lub zlecenie na umowę na czas nieokreślony – w wielu przypadkach to pomaga)
• wynegocjowanie z Pracodawcą, by całość Twojego wynagrodzenia wpływała na konto osobiste.

Czy może się zdarzyć, że zdolności kredytowej nie da się poprawić?

Czasem może się zdarzyć, że zdolność kredytowa mimo wszystko jest mniejsza niż oczekujesz. Może się wtedy okazać, że rozsądne będzie kupno innej, przede wszystkim tańszej nieruchomości. Trzeba bowiem pamiętać, że kredyt hipoteczny, to nie musi być związek z bankiem na pełny czas zawartej umowy kredytowej. Kredyt hipoteczny możesz bowiem spłacić wcześniej! Możesz spłacić wcześniej, bo masz wystarczające fundusze lub dlatego, że sprzedajesz nieruchomość. Nie wiemy jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowo – kredytowy za kilka lat. Wiemy jednak, że jeśli Twoja zdolność kredytowa wzrośnie, to zawsze możesz kupić nową, wymarzoną nieruchomość a pieniądze uzyskane ze sprzedaży obecnej przeznaczysz na spłatę kredytu hipotecznego i na wkład własny do zakupu nowej nieruchomości. Często moi Klienci w takiej sytuacji pytają: czy hipoteka nie przeszkodzi w sprzedaży? Zdecydowanie nie. Będziesz po prostu potrzebował zaświadczenia z banku potwierdzającego aktualną kwotę zadłużenia, numer konta do spłaty i potwierdzenie, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie kredytu.

Czy Twoja zdolność kredytowa i możliwości kredytowe to to samo?

Według mnie, to nie jest to samo. Przypomnę – zdolność kredytowa to maksymalna kwota kredytu jaką dany bank chce Ci pożyczyć. Możliwości finansowe, to maksymalna wysokość raty jaką jesteś w stanie płacić bez nadmiernego obciążenia swojego miesięcznego budżetu domowego. Ważne, sam według własnych wyliczeń! Co to oznacza? Że wybierając ofertę kredytową dobrze jest sprawdzić wysokość aktualnej raty kredytu. Dobrze jest również sprawdzić w formularzu informacyjnym wysokość raty, która może być wymagana przez bank, jeśli WIBOR wzrośnie. Polecam Ci lekturę artykuł Czego dowiesz się z Formularza Informacyjnego? Gdyby okazało się, że ta wysokość będzie dla Ciebie zdecydowanie za wysoka warto jest:

• wybrać najdłuższy możliwy dla Ciebie okres kredytowania – wówczas wymagana przez bank rata będzie niższa, a Ty w każdym momencie możesz spłacać więcej. Nadpłata zaliczana jest zawsze na spłatę kapitału. W żadnym banku nie zapłacisz prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu po 3 latach od pierwszego uruchomienia, a w wielu bankach nie zapłacisz jej już od pierwszego dnia posiadania kredytu (powyższe dotyczy umów zawartych po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym z lipca 2017 roku)
• wybrać wariant z oprocentowaniem okresowo stałym – masz wtedy możliwość zaplanować swój domowy budżet na najbliższe 5, 7 lub 10 lat (w zależności od banku)
• za każdym razem koniecznie porównaj oferty wszystkich banków – różnice w miesięcznych obciążeniach mogą być bowiem bardzo duże
• przeanalizuj swoje miesięczne wydatki – być może niektóre da się wyeliminować.

Dlaczego spotkanie z ekspertem finansowym jest tak ważne?

Myśląc o zakupie nieruchomości za środki pochodzące z kredytu bankowego koniecznie rozpocznij od spotkania z ekspertem kredytowym. Przeliczy on Twoją zdolność kredytową, powie jakie dokumenty będą Ci potrzebne i jak wygląda ścieżka od złożenia wniosku do uruchomienia pieniędzy. I co ważne ekspert kredytowy współpracując z wieloma bankami przedstawi Ci cały wachlarz finansowych możliwości oraz plusy i ewentualne minusy każdej z nich. Do Ciebie będzie należał wybór oferty najkorzystniejszej dla siebie. Pamiętaj jednak by do pierwszej wizyty przyjść przygotowanym. Pomoże to jak najdokładniej przygotować Ci się do zakupu. Co ważne ekspert kredytowy, to również specjalista, który pomoże Ci sprawdzić nieruchomość pod względem prawnym – warto więc kontaktować się z nim na każdym etapie poszukiwania nieruchomości.

Jak przygotować się do pierwszego spotkania z ekspertem finansowym?

Więcej w tym temacie przeczytasz w artykule Jak przygotować się do pierwszej rozmowy o kredycie hipotecznym? Poniżej, krótka ściągawka z pytaniami, które warto sobie przygotować:

• jaka kwota pieniędzy jest Ci potrzebna do zakupu wymarzonego domu/ mieszkania/ działki?
• jakim wkładem własnym dysponujesz (obecnie minimalny wymagany przez bank to 10%)
• rok urodzenia osób przystępujących do kredytu (przypomnę – maksymalny okres kredytowania uzależniony jest od wieku potencjalnych kredytobiorców)
• czy pozostajesz w związku małżeńskim (osoby pozostające w związku małżeńskim przystępują do kredytu wspólnie, wyjątkiem jest rozdzielność majątkowa)
• ile masz na utrzymaniu osób nie posiadających własnych dochodów (najczęściej mowa tu o małoletnich i/ lub uczących się dzieciach)
• czy spłacasz Ty lub inna z osób mających przystąpić do kredytu zobowiązania finansowe. Jeśli tak, to zapyta Cię o wysokość spłacanych rat, wysokość przyznanych limitów kredytów odnawialnych oraz kart kredytowych. Zapyta Cię również o walutę spłacanych zobowiązań. 
• ekspert zada Ci pytanie dotyczące źródła dochodu. Jeśli jest to umowa o pracę ważne jest czy jest ona na czas nieokreślony czy jest to umowa czasowa. Ile wynosi miesięczny dochód netto (najczęściej średnia z 3 i 6 miesięcy). Prowadzisz działalność gospodarczą? Zapewne padnie pytanie o okres jej prowadzenia oraz sposób rozliczenia z Urzędem Skarbowym 
• padnie również pytanie o to, jaka wysokość raty kredytowej nie będzie zbyt dużym obciążeniem dla Twojego budżetu domowego?

Czy te pytania Ekspert Finansowy zada Ci z ciekawości? Zdecydowanie nie! Dzięki odpowiedziom, które udzielisz przeliczy Twoją maksymalną zdolność kredytową. Oznacza to, że będziesz wiedział na zakup jakiej nieruchomości Cię stać. Wówczas pozostanie już tylko znaleźć idealną działkę/ mieszkanie/ dom, rozpocząć procedurę kredytową – a potem cieszyć się swoją własną, wymarzoną nieruchomością.

Zainteresowałam Cię? Zachęcam do lektury pozostałych artykułów na www.annabialota.pl

Artykuł Jak w obecnych czasach zadbać o swoją zdolność kredytową? pochodzi z serwisu Anna Białota - Kredyty hipoteczne, gotówkowe, ubezpieczenia.

• czy trzeba być małżeństwem, by móc skorzystać z kredytu hipotecznego?
• czy są różnice w finansowaniu małżeństw i związków nieformalnych?
• czy do kredytu możesz przystąpić z rodzicami?
• czy do kredytu hipotecznego potrzebny jest testament?
• oraz tego z kim możesz przystąpić do kredytu?

A zatem, nie przedłużając wstępu – zachęcam Cię do lektury.

Kredyt hipoteczny – czy trzeba być małżeństwem?

Kredyt hipoteczny to często kredyt dla rodziny, bardzo często kredyt na zakup pierwszego mieszkania. Czy jest dostępny wyłącznie dla małżeństw? Zdecydowanie nie. Faktycznie, najczęściej wnioskodawcami o produkty hipoteczne są osoby pozostające w związku małżeńskim. Z roku na rok widać jednak tendencję wzrostu zainteresowania zakupem mieszkań – a co za tym idzie bankowym finansowaniem – przez osoby pozostające w związkach nieformalnych.

Czy są różnice w finansowaniu małżeństw i związków nieformalnych?

Z punktu widzenia produktu nie ma znaczenia czy o kredyt ubiega się małżeństwo, czy osoby pozostające w konkubinacie. Zarówno warunki cenowe, jak i inne warunki kredytowe są dokładnie takie same. Różnica może pojawić się na etapie zdolności kredytowej. Są banki, które dokładnie tak samo policzą Twoje możliwości finansowe bez względu na to czy pozostajesz w związku formalnym, czy też nie. Ważne jest, by tworzyć jedno wspólne gospodarstwo domowe mieszkając pod jednym adresem. Nadal są jednak banki, które pomimo wspólnego zamieszkania – jeśli nie pozostaje się w związku małżeńskim – przeliczą zdolność kredytową przyjmując dwa oddzielne gospodarstwa domowe. Sprawi to, że zdolność kredytowa w tych bankach będzie zdecydowanie niższa.

Czy do kredytu mogę przystąpić z rodzicem?

To pytanie zadają najczęściej młode osoby. Dość często kupując zwłaszcza pierwszą nieruchomość korzysta się ze wsparcia rodziców. W większości banków nie ma potrzeby, by rodzice byli właścicielami mieszkania. Wystarczy, że dzięki osiąganym przez siebie dochodom wzmocnią Twoją zdolność kredytową. Oznacza to, że jeśli w trakcie spłaty kredytu młodzi kredytobiorcy będą posiadali samodzielną zdolność do obsługi kredytu, to będzie można zawnioskować o zwolnienie rodziców z długu. W takim przypadku po ponownym, pozytywnym przeliczeniu zdolności kredytowej przez bank podpisywany jest aneks do umowy kredytowej.

Przystępując do kredytu z rodzicem dobrze jest zwrócić uwagę na maksymalny dostępny okres spłaty kredytu. Najczęściej pod uwagę brany jest wiek osoby najwięcej zarabiającej. Są banki, które ograniczą maksymalny termin spłaty od wieku najstarszej osoby przystępującej do kredytu. W takim przypadku wybierając bank, w którym chcesz pożyczyć pieniądze na wymarzoną nieruchomość dobrze jest zwrócić uwagę na to do jakiego maksymalnego wieku powinna nastąpić spłata kredytu. W wybranych bankach maksymalny wiek najstarszej osoby w dniu ostatecznej spłaty kredytu to obecnie 80 lat. Polecam Ci również ten wpis Jak przygotować się do pierwszej rozmowy o kredycie hipotecznym?

Czy do kredytu hipotecznego wymagany jest testament?

Kupując nieruchomość i przystępując do kredytu – zwłaszcza będąc w związku nieformalnym – dobrze jest pamiętać o testamencie. Dobrze jest też pamiętać o tym, by zaciągając wspólnie kredyt – jeśli tylko jest taka możliwość – kupić nieruchomość w udziałach. Czemu to tak ważne? Bank skredytuje nieruchomość również w sytuacji, gdy właścicielem będzie tylko jeden z kredytobiorców, jednak mogą zdarzyć się sytuacje losowe, w których pozostanie się z kredytem i bez nieruchomości. Kiedy tak się może zdarzyć? Przede wszystkim w przypadku śmierci kredytobiorcy będącego właścicielem mieszkania. W takim przypadku nieruchomość odziedziczą rodzice lub inne osoby zgodnie z prawem spadkowym, a osoba będąca kredytobiorcą pozostanie bez nieruchomości i z bieżącą spłatą kredytu. Powyższe sprawia, że w sytuacji zakupu przez osoby żyjące w konkubinacie dobrze jest się wzajemnie zabezpieczyć i przygotować testament. Najlepiej jeśli testament spisany jest w obecności notariusza. Być może powiesz – testament nie ochroni przed roszczeniami o zachowek ustawowych spadkobierców. Dlatego idealnym rozwiązaniem, o którym warto pamiętać jest ubezpieczenie na życie. Decydując się na sumę ubezpieczenia dobrze jest wziąć pod uwagę kwotę udzielonego kredytu, dodatkowo wysokość ewentualnego zachowka oraz kwotę, która pozwoli Partnerowi odzyskać utraconą płynność finansową – najczęściej przyjmowane są w takiej sytuacji roczne dochody netto ubezpieczonego. Oczywiście idealnie jeśli ubezpieczeniem objęci są wszyscy kredytobiorcy.

Z kim mogę przystąpić do kredytu hipotecznego?

Do kredytu hipotecznego pozostając w związku małżeńskim należy przystąpić wspólnie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy pozostajesz w rozdzielności majątkowej. Kredyt możesz zaciągnąć również wspólnie z partnerem, z którym tworzysz związek nieformalny. Możesz przystąpić z rodzicami, z rodzeństwem lub z inną osobą, która zechce wspomóc Cię w spełnieniu marzenia o własnej nieruchomości. Za każdym razem należy pamiętać, że jeśli współkredytobiorca pozostaje w związku małżeńskim – i nie posiada rozdzielności majątkowej – to do kredytu powinien przystąpić łącznie ze swoim współmałżonkiem.

Zainteresowałam Cię? Kolejna część artykułu już wkrótce! A tymczasem polecam Ci jeszcze jeden z moich artykułów Czego dowiesz się z księgi wieczystej?

Interesuje Cię tematyka finansowania nieruchomości? Zachęcam do lektury pozostałych artykułów na www.annabialota.pl

Artykuł Co to jest kredyt hipoteczny? pochodzi z serwisu Anna Białota - Kredyty hipoteczne, gotówkowe, ubezpieczenia.