Co dokładnie oznacza zakup nieruchomości od dewelopera?

Zakup nieruchomości od dewelopera, to zakup domu lub mieszkania z rynku pierwotnego. Może dotyczyć nieruchomości w trakcie budowy lub już oddanej do użytkowania. Pieniądze od banku otrzymujesz w ramach dokładnie tego samego kredytu. Minimalnie różnią się dokumenty, które podpisujesz z deweloperem i przedkładasz w banku oraz proces uruchomienia. Ważne! Zakup na rynku pierwotnym, to może być również zakup od spółdzielni mieszkaniowej. O tym też będzie dziś słów kilka.

Jakie dokumenty są potrzebne przy zakupie nieruchomości w trakcie budowy?

Jeśli kupujesz nieruchomość w trakcie budowy od dewelopera będziesz najczęściej potrzebował dokumentów wyszczególnionych poniżej:

• umowy rezerwacyjnej wraz z prospektem informacyjnym i projektem umowy deweloperskiej lub
• umowy deweloperskiej wraz z prospektem informacyjnym
• rzutu poszczególnych kondygnacji domu / mieszkania
• pozwolenia na budowę
• mapki ewidencyjnej nie starszej niż 3 m-ce lub z adnotacją dewelopera o aktualności danych
• wypisu z rejestru gruntów nie starszego niż 3 m-ce lub z adnotacją dewelopera o aktualności danych
• pełnomocnictwa dla osoby podpisującej umowę ze strony dewelopera – jeśli jest taka potrzeba
• promesy banku na bezciężarowe wydzielenie lokalu do nowej księgi wieczystej – jeśli w KW wpisana jest hipoteka zabezpieczająca kredyt dewelopera
• kosztorysu – jeśli chcesz sfinansować kredytem również wykończenie nieruchomości
• czasem innych dokumentów – w zależności od sytuacji prawnej nieruchomości i/lub dewelopera.

Jakie dokumenty są potrzebne przy zakupie nieruchomości oddanej do użytkowania?

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, to również może być zakup już oddanego do użytkowania domu / segmentu / mieszkania. W takiej sytuacji, by skorzystać z kredytu bankowego będziesz potrzebował:

• umowy przedwstępnej
• pozwolenia na budowę
• pozwolenia na użytkowanie
• rzutu poszczególnych kondygnacji domu / mieszkania
• mapki ewidencyjnej nie starszej niż 3 m-ce lub z adnotacją dewelopera o aktualności danych
• wypisu z rejestru gruntów nie starszego niż 3 m-ce lub z adnotacją dewelopera o aktualności danych
• pełnomocnictwa dla osoby podpisującej umowę ze strony dewelopera – jeśli jest taka potrzeba
• promesy banku na bezciężarowe wydzielenie lokalu do nowej księgi wieczystej – jeśli w KW wpisana jest hipoteka zabezpieczająca kredyt dewelopera
• świadectwa energetycznego wydanego dla budynku /coraz więcej banków wymaga już tego dokumentu/
• kosztorysu – jeśli chcesz sfinansować kredytem również wykończenie nieruchomości
• czasem innych dokumentów – w zależności od sytuacji prawnej nieruchomości i/lub dewelopera.

Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu przy zakupie nieruchomości od spółdzielni mieszkaniowej?

Jeśli kupujesz nieruchomość od spółdzielni mieszkaniowej wymagane przez bank dokumenty bedą się nieznacznie różnić od tych, które podpisujesz z deweloperem. Przede wszystkim bez względu na to czy budowa jest zakończona, czy też nie, to zawsze podpisujesz umowę przedwstępną. Najczęściej jest to umowa cywilno-prawna. W tym przypadku nie występuje umowa deweloperska! Pozostałe dokumenty będą dokładnie takie same, jak przy zakupie od dewelopera.

Jak uruchamiany jest kredyt przeznaczony na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym?

Procedura uruchomienia kredytu, to na początek spełnienie warunków przewidzianych w umowie kredytowej. Najczęściej jest to udokumentowanie wpłaty środków własnych na konto dewelopera, podpisanie przez dewelopera cesji z umowy deweloperskiej oraz przez bank dewelopera cesji z umowy rachunku powierniczego. Jeśli budowa jest zakończona podpisywana jest wyłącznie cesja z umowy przedwstępnej. Po co te podpisy? Otóż, na wypadek gdybyś zrezygnował z zakupu kredytowanej nieruchomości przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. W takiej sytuacji zarówno deweloper, jak i bank dewelopera zobowiązują się do zwrotu pieniędzy, które wpłynęły z kredytu mieszkaniowego na poczet jego spłaty. Kredyt mieszkaniowy jest bowiem kredytem celowym, w omawianym przeze mnie przypadku jest kredytem na zakup nieruchomości od dewelopera.

Jeśli mowa o uruchomieniu, to może to być jednorazowa wypłata lub transze. Najczęściej transze dotyczą sytuacji, gdy nieruchomość jest w budowie. Wypłata jednorazowa występuje wtedy, gdy budowa jest w fazie końcowej lub budynek jest już oddany do użytkowania. Co bardzo ważne, jeśli uruchamiasz kredyt w transzach na początek bank wymaga od Ciebie spłaty wyłącznie odsetek naliczonych wyłącznie od uruchomionej kwoty kredytu.

Do czego jesteś zobowiązany w umowie kredytowej?

Umowa kredytowa zobowiązuje Cię przede wszystkim do terminowej spłaty kredytu. Dodatkowo jeśli nabyłeś nieruchomość na rynku pierwotnym jesteś zobowiązany dostarczyć do banku akt notarialny przenoszący własność nieruchomości, złożyć w sądzie wniosek o wpis hipoteki i powiadomić bank o wpisie, oraz przez cały czas trwania kredytu ubezpieczać nieruchomość od ognia i innych żywiołów wraz z cesją na rzecz banku. Pamiętaj, że Twoja umowa może zawierać dodatkowe zobowiązania. Nie zapomnij tego sprawdzić, bo nie wywiązanie się z zapisów umowy może wiązać się z kosztami monitów, wyższym oprocentowaniem, a czasem nawet z wypowiedzeniem umowy kredytowej.

Zainteresowałam Cię? Zachęcam do lektury pozostałych artykułów na www.annabialota.pl oraz zapraszam do współpracy.

Autor: Anna Białota

Artykuł Jaki kredyt na zakup nieruchomości od dewelopera? pochodzi z serwisu Anna Białota - Kredyty hipoteczne, gotówkowe, ubezpieczenia.

Coraz częściej zdarza się, że chcesz kupić nieruchomość obciążoną kredytem. Czy zatem wpis hipoteki jest przeszkodą do zakupu? Zdecydowanie nie. A czy jest przeszkodą do skorzystania z bankowego finansowania? Banki bardzo często kredytują tego typu nieruchomości. Ważne jednak, by był to wpis na rzecz banku w celu zabezpieczenia kredytu Zbywcy. Jeśli bowiem w KW wpisana jest hipoteka przymusowa, hipoteka na rzecz osoby prywatnej lub firmy, to tego typu nieruchomość najczęściej nie może być przedmiotem kredytu hipotecznego, ani jego zabezpieczeniem.

Czy szukasz mieszkania / domu z rynku wtórnego?

No właśnie, jeśli szukasz mieszkania / domu z rynku wtórnego najczęściej ma ono już założoną księgę wieczystą. Każdy jej dział jest ważny i każdy należy przeanalizować. Informację o obciążeniu hipoteką znajdziesz w dziale IV. Pierwszym dokumentem o jaki należy poprosić Zbywcę jest aktualna informacja o zadłużeniu. To właśnie z niej dowiesz się, czy kwota ciążącego na mieszkaniu długu nie przekracza jego wartości. Czy może się tak zdarzyć? Tak, rzadko – a jednak może być taka sytuacja. Więcej w tym temacie przeczytasz tu Czego dowiesz się z księgi wieczystej?

Kiedy potrzebna jest promesa?

Finansując zakup kredytem bankowym niezbędne będzie dołączenie promesy banku. To z niej powinno wynikać aktualne zadłużenie, numer konta do spłaty oraz informacja, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie zadłużenia. Niektóre banki chcą, by w zaświadczeniu znalazła się też informacja, że nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia żadnych innych zobowiązań wobec banku. O finansowaniu zakupu nieruchomości na rynku wtórnym przeczytasz tu Jak krok po kroku wygląda zakup mieszkania na rynku wtórnym?

Jak będzie wyglądało uruchomienie kredytu?

To zależy. Najczęściej od decyzji banku, czasem od ustaleń pomiędzy stroną kupującą i sprzedającą. Może się zdarzyć, że kredyt wypłacany jest w transzach. Pierwsza jest przekazywana na konto służące do obsługi kredytu. Po całkowitej spłacie zadłużenia, bank Zbywcy wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Po udokumentowaniu złożenia opłaconego wniosku o wykreślenie hipoteki w Sądzie, bank Kupującego uruchamia kolejną transzę kredytu na konto wskazane przez Sprzedającego. Czasem może się zdarzyć, iż kolejna transza finansowania uruchamiana jest dopiero po otrzymaniu z wydziału ksiąg wieczystych zawiadomienia potwierdzającego wykreślenie obciążenia hipotecznego.

Kolejna możliwość to uruchomienie kredytu jednorazowo, ale w dwóch przelewach. Pierwsza część kredytu jest przekazywana na poczet całkowitej spłaty zadłużenia, druga na wskazane przez Sprzedającego konto. W umowie kredytowej znajdzie się wtedy zapis zobowiązujący do dostarczenia w określonym terminie odpisu z księgi wieczystej potwierdzającego wykreślenie spłacanej hipoteki. Polecam Ci również ten wpis Jak krok po kroku wygląda zakup mieszkania na rynku wtórnym?

Jak wygląda zakup mieszkania za gotówkę?

To w jaki sposób będzie wyglądało rozliczenie pomiędzy Stronami zależy od indywidualnych ustaleń. Proponuję zawsze poprosić o promesę dotyczącą aktualnego zadłużenia wraz numerem konta do spłaty i informacją, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie kredytu. Idealnie gdyby udało Ci się wynegocjować płatność w transzach, co najmniej płatną w drugiej racie po potwierdzeniu, że Sprzedający spłacił kredyt, otrzymał ze swojego banku zgodę na wykreślenie hipoteki oraz opłacił i złożył wniosek o wykreślenie długu hipotecznego w Sądzie.

Jak skredytować zakup mieszkania / domu z rynku pierwotnego?

Nieruchomości z rynku pierwotnego, bez względu na etap zaawansowania budowy również mogą posiadać obciążenie hipoteczne. Dotyczy ono najczęściej macierzystej księgi wieczystej i kredytu inwestycyjnego lub obrotowego zaciągniętego przez Dewelopera, lub Spółdzielnię Mieszkaniową. Dzieje się tak w przypadku, gdy Inwestor wspomaga się finansowaniem bankowym przy budowie nieruchomości. Czy taka nieruchomość może być przedmiotem naszego zakupu? Tak, jak najbardziej.

Bez względu na to czy kupujesz mieszkanie / dom za gotówkę, czy posiłkując się wspomaganiem bankowym Deweloper ma obowiązek przed podpisaniem z Tobą umowy deweloperskiej dostarczyć Ci promesę banku na bezobciążeniowe wydzielenie Twojej przyszłej nieruchomości do nowej księgi wieczystej. Oznacza to, że nowa księga wieczysta zostanie założona dla Twojej nieruchomości bez przenoszenia hipoteki widniejącej w księdze macierzystej. Może się jednak zdarzyć, że znajdzie się tam hipoteka stanowiąca zabezpieczenie uzyskanego przez Ciebie kredytu na jej zakup.

Kupujesz mieszkanie korzystając z kredytu bankowego? Obawiasz się czy będziesz je mógł sprzedać przed całkowitą spłata kredytu? Tak jak najbardziej, będziesz mógł je zbyć przed całkowitą spłatą zobowiązania! Czytając powyższy artykuł postaw się wówczas w charakterze Zbywcy nieruchomości na rynku wtórnym.

Zainteresowałam Cię? Zachęcam do lektury pozostałych artykułów na www.annabialota.pl

A już niebawem kolejny artykuł z serii „Kredyt hipoteczny w pigułce”.

Artykuł Jak kupić mieszkanie obciążone kredytem? pochodzi z serwisu Anna Białota - Kredyty hipoteczne, gotówkowe, ubezpieczenia.

Bo mieszkanie lub dom, to marzenie.

To cel, do którego ludzie dążyli, dążą i będą dążyć. Można nie pojechać na wakacje, nie kupić nowej sukienki, nie zainwestować w samochód. Chętni na nieruchomość znajdą się zawsze. Minęły już bowiem czasy, gdy w dwóch pokojach mieszkały trzy pokoleniowe rodziny. Obecnie wielu stara się jak najwcześniej usamodzielnić. Często na początek wynajmując mieszkanie. Czy to dobry pomysł? To zależy dla kogo:) Dla właściciela jak najbardziej. Jeśli jednak to ty jesteś wynajmującym zdecydowanie lepiej zainwestować w swoje własne mieszkanie. Nawet niewielkie, a jednak własne. Jakież jest zdziwienie moich klientów, gdy rata kredytu okazuje się sporo niższa niż miesięczny koszt wynajmu. Oprócz niższej raty zyskują własność, swoje miejsce na ziemi. I niezależność. I swobodę. Pamiętam, jak wiele lat temu po podpisaniu umowy kredytowej jedna z Pań radośnie powiedziała „w końcu będę mieć duże lustro na ścianie”. Tak właśnie, w wynajmowanym mieszkaniu nie mogli nic zmienić w wystroju.

A co jeśli będę potrzebować sprzedać nieruchomość?

To jedno z pytań, które słyszę od moich klientów. To nie jest żadna przeszkoda. Dokładnie tak samo jak w przypadku zakupu mieszkania z hipoteką. Takie sytuacje zdarzają się dość często. Na rynku nieruchomościowym sporo mieszkań i domów w dziale IV księgi wieczystej zawiera wpis hipoteki. Takie mieszkanie dokładnie tak samo się sprzedaje, jak to bez obciążenia hipotecznego. Jaka jest różnica? Wyłącznie w dokumentacji jaką trzeba zgromadzić. Jeśli sprzedajesz nieruchomość z wpisem hipotecznym zbywca poprosi Cię o udokumentowanie aktualnego zadłużenia. Na etapie wstępnych rozmów wystarczy Ci aktualny harmonogram spłaty kredytu. Do kolejnego etapu oraz do notariusza będzie Ci potrzebne zaświadczenie z banku, który udzielił Ci kredytu. Co powinno zawierać? Przede wszystkim:

• aktualną kwotę zadłużenia
• numer konta do całkowitej spłaty kredytu
• informację, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie kredytu
• czasem również informację, że nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia żadnych innych wierzytelności wobec banku.

Jak to było kiedyś?

Cóż, mam ten przywilej, że już 22 rok aktywnie uczestniczę w bankowym finansowaniu nieruchomości. Rozpoczęłam pracę, w jednym z banków w grudniu 1998 r. i to były zdecydowanie początki w kredytowaniu mieszkań. Choć pierwszy znany kredyt o wdzięcznej nazwie „Alicja” pojawił się w 1995. Spłacany był w ratach indeksowanych lub normatywnych i zdecydowanie szybko klienci otrzymywali propozycje zamiany go na inny, będący w ofercie banku do dziś. Pamietam, że od zawsze mówiło się, że „teraz to już będzie tylko trudniej o kredyt”, że nie każdy będzie mógł sobie pozwolić na zakup nieruchomości i że ich cena już nie pójdzie w górę. Dla przykładu początki mojej pracy, to ceny mieszkań na poziomie około 700 zł/m2. Dziś w tym samym mieście ceny powyżej 7 000 zł/m2 to norma, a spotyka się transakcje o wiele, wiele wyższe. Co to pokazuje? Że czas na zakup nieruchomości jest zawsze dobry. Bo wraz z nieruchomościami sprzedają się marzenia o szczęśliwej rodzinie, o własnym miejscu na ziemi. A te marzenia zdecydowanie nie mają swojej ceny.

Co wpływa na wartość nieruchomości?

Zdecydowanie wiele składowych. Dla każdej osoby co innego będzie decydujące o zainteresowaniu właśnie tym a nie innym domem/ mieszkaniem. Najczęściej jest to:

• metraż
• piętro (w przypadku mieszkań)
• bliskość do szkoły, przedszkola, kościoła, przychodni, szpitala, miejsca pracy
• garaż, miejsce parkingowe i dostęp do miejsc parkingowych
• bliskość sklepów i terenów zielonych
• sąsiedztwo
• powierzchnia działki, łatwość dojazdu do centrum, cisza i spokój (w przypadku domu)

Jakie dokumenty potrzebne są do skorzystania z kredytu na zakup nieruchomości?

Decydując się na zakup nieruchomości często niezbędne jest skorzystanie z kredytu bankowego. Wówczas bank oprócz dokumentów potwierdzających twoje źródło dochodów i wysokość wynagrodzenia będzie potrzebował:

• umowy przedwstępnej (lub oświadczenia o nabywanej nieruchomości)
• numeru księgi wieczystej
• kosztorysu (jeśli chcesz sfinansować kredytem również remont nieruchomości)
• promesy banku dotyczącej hipoteki (jeśli dotyczy)
• czasem również innych dokumentów (w zależności od stanu prawnego nieruchomości)

Zainteresowałam Cię? Zapraszam do współpracy:) Chętnie mogę Ci w wyborze banku, oferty i przeprowadzeniu przez proces kredytowy. A jeśli potrzeba – również w kupnie/ sprzedaży nieruchomości.

Człowiek nigdzie naprawdę nie był, póki nie wróci do domu.

Terry Pratchett

Artykuł Kiedy jest najlepszy czas na zakup nieruchomości? pochodzi z serwisu Anna Białota - Kredyty hipoteczne, gotówkowe, ubezpieczenia.