Coraz częściej zdarza się, że chcesz kupić nieruchomość obciążoną kredytem. Czy zatem wpis hipoteki jest przeszkodą do zakupu? Zdecydowanie nie. A czy jest przeszkodą do skorzystania z bankowego finansowania? Banki bardzo często kredytują tego typu nieruchomości. Ważne jednak, by był to wpis na rzecz banku w celu zabezpieczenia kredytu Zbywcy. Jeśli bowiem w KW wpisana jest hipoteka przymusowa, hipoteka na rzecz osoby prywatnej lub firmy, to tego typu nieruchomość najczęściej nie może być przedmiotem kredytu hipotecznego, ani jego zabezpieczeniem.

Czy szukasz mieszkania / domu z rynku wtórnego?

No właśnie, jeśli szukasz mieszkania / domu z rynku wtórnego najczęściej ma ono już założoną księgę wieczystą. Każdy jej dział jest ważny i każdy należy przeanalizować. Informację o obciążeniu hipoteką znajdziesz w dziale IV. Pierwszym dokumentem o jaki należy poprosić Zbywcę jest aktualna informacja o zadłużeniu. To właśnie z niej dowiesz się, czy kwota ciążącego na mieszkaniu długu nie przekracza jego wartości. Czy może się tak zdarzyć? Tak, rzadko – a jednak może być taka sytuacja. Więcej w tym temacie przeczytasz tu Czego dowiesz się z księgi wieczystej?

Kiedy potrzebna jest promesa?

Finansując zakup kredytem bankowym niezbędne będzie dołączenie promesy banku. To z niej powinno wynikać aktualne zadłużenie, numer konta do spłaty oraz informacja, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie zadłużenia. Niektóre banki chcą, by w zaświadczeniu znalazła się też informacja, że nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia żadnych innych zobowiązań wobec banku. O finansowaniu zakupu nieruchomości na rynku wtórnym przeczytasz tu Jak krok po kroku wygląda zakup mieszkania na rynku wtórnym?

Jak będzie wyglądało uruchomienie kredytu?

To zależy. Najczęściej od decyzji banku, czasem od ustaleń pomiędzy stroną kupującą i sprzedającą. Może się zdarzyć, że kredyt wypłacany jest w transzach. Pierwsza jest przekazywana na konto służące do obsługi kredytu. Po całkowitej spłacie zadłużenia, bank Zbywcy wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Po udokumentowaniu złożenia opłaconego wniosku o wykreślenie hipoteki w Sądzie, bank Kupującego uruchamia kolejną transzę kredytu na konto wskazane przez Sprzedającego. Czasem może się zdarzyć, iż kolejna transza finansowania uruchamiana jest dopiero po otrzymaniu z wydziału ksiąg wieczystych zawiadomienia potwierdzającego wykreślenie obciążenia hipotecznego.

Kolejna możliwość to uruchomienie kredytu jednorazowo, ale w dwóch przelewach. Pierwsza część kredytu jest przekazywana na poczet całkowitej spłaty zadłużenia, druga na wskazane przez Sprzedającego konto. W umowie kredytowej znajdzie się wtedy zapis zobowiązujący do dostarczenia w określonym terminie odpisu z księgi wieczystej potwierdzającego wykreślenie spłacanej hipoteki. Polecam Ci również ten wpis Jak krok po kroku wygląda zakup mieszkania na rynku wtórnym?

Jak wygląda zakup mieszkania za gotówkę?

To w jaki sposób będzie wyglądało rozliczenie pomiędzy Stronami zależy od indywidualnych ustaleń. Proponuję zawsze poprosić o promesę dotyczącą aktualnego zadłużenia wraz numerem konta do spłaty i informacją, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie kredytu. Idealnie gdyby udało Ci się wynegocjować płatność w transzach, co najmniej płatną w drugiej racie po potwierdzeniu, że Sprzedający spłacił kredyt, otrzymał ze swojego banku zgodę na wykreślenie hipoteki oraz opłacił i złożył wniosek o wykreślenie długu hipotecznego w Sądzie.

Jak skredytować zakup mieszkania / domu z rynku pierwotnego?

Nieruchomości z rynku pierwotnego, bez względu na etap zaawansowania budowy również mogą posiadać obciążenie hipoteczne. Dotyczy ono najczęściej macierzystej księgi wieczystej i kredytu inwestycyjnego lub obrotowego zaciągniętego przez Dewelopera, lub Spółdzielnię Mieszkaniową. Dzieje się tak w przypadku, gdy Inwestor wspomaga się finansowaniem bankowym przy budowie nieruchomości. Czy taka nieruchomość może być przedmiotem naszego zakupu? Tak, jak najbardziej.

Bez względu na to czy kupujesz mieszkanie / dom za gotówkę, czy posiłkując się wspomaganiem bankowym Deweloper ma obowiązek przed podpisaniem z Tobą umowy deweloperskiej dostarczyć Ci promesę banku na bezobciążeniowe wydzielenie Twojej przyszłej nieruchomości do nowej księgi wieczystej. Oznacza to, że nowa księga wieczysta zostanie założona dla Twojej nieruchomości bez przenoszenia hipoteki widniejącej w księdze macierzystej. Może się jednak zdarzyć, że znajdzie się tam hipoteka stanowiąca zabezpieczenie uzyskanego przez Ciebie kredytu na jej zakup.

Kupujesz mieszkanie korzystając z kredytu bankowego? Obawiasz się czy będziesz je mógł sprzedać przed całkowitą spłata kredytu? Tak jak najbardziej, będziesz mógł je zbyć przed całkowitą spłatą zobowiązania! Czytając powyższy artykuł postaw się wówczas w charakterze Zbywcy nieruchomości na rynku wtórnym.

Zainteresowałam Cię? Zachęcam do lektury pozostałych artykułów na www.annabialota.pl

A już niebawem kolejny artykuł z serii „Kredyt hipoteczny w pigułce”.

Artykuł Jak kupić mieszkanie obciążone kredytem? pochodzi z serwisu Anna Białota - Kredyty hipoteczne, gotówkowe, ubezpieczenia.

Bo mieszkanie lub dom, to marzenie.

To cel, do którego ludzie dążyli, dążą i będą dążyć. Można nie pojechać na wakacje, nie kupić nowej sukienki, nie zainwestować w samochód. Chętni na nieruchomość znajdą się zawsze. Minęły już bowiem czasy, gdy w dwóch pokojach mieszkały trzy pokoleniowe rodziny. Obecnie wielu stara się jak najwcześniej usamodzielnić. Często na początek wynajmując mieszkanie. Czy to dobry pomysł? To zależy dla kogo:) Dla właściciela jak najbardziej. Jeśli jednak to ty jesteś wynajmującym zdecydowanie lepiej zainwestować w swoje własne mieszkanie. Nawet niewielkie, a jednak własne. Jakież jest zdziwienie moich klientów, gdy rata kredytu okazuje się sporo niższa niż miesięczny koszt wynajmu. Oprócz niższej raty zyskują własność, swoje miejsce na ziemi. I niezależność. I swobodę. Pamiętam, jak wiele lat temu po podpisaniu umowy kredytowej jedna z Pań radośnie powiedziała „w końcu będę mieć duże lustro na ścianie”. Tak właśnie, w wynajmowanym mieszkaniu nie mogli nic zmienić w wystroju.

A co jeśli będę potrzebować sprzedać nieruchomość?

To jedno z pytań, które słyszę od moich klientów. To nie jest żadna przeszkoda. Dokładnie tak samo jak w przypadku zakupu mieszkania z hipoteką. Takie sytuacje zdarzają się dość często. Na rynku nieruchomościowym sporo mieszkań i domów w dziale IV księgi wieczystej zawiera wpis hipoteki. Takie mieszkanie dokładnie tak samo się sprzedaje, jak to bez obciążenia hipotecznego. Jaka jest różnica? Wyłącznie w dokumentacji jaką trzeba zgromadzić. Jeśli sprzedajesz nieruchomość z wpisem hipotecznym zbywca poprosi Cię o udokumentowanie aktualnego zadłużenia. Na etapie wstępnych rozmów wystarczy Ci aktualny harmonogram spłaty kredytu. Do kolejnego etapu oraz do notariusza będzie Ci potrzebne zaświadczenie z banku, który udzielił Ci kredytu. Co powinno zawierać? Przede wszystkim:

• aktualną kwotę zadłużenia
• numer konta do całkowitej spłaty kredytu
• informację, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie kredytu
• czasem również informację, że nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia żadnych innych wierzytelności wobec banku.

Jak to było kiedyś?

Cóż, mam ten przywilej, że już 22 rok aktywnie uczestniczę w bankowym finansowaniu nieruchomości. Rozpoczęłam pracę, w jednym z banków w grudniu 1998 r. i to były zdecydowanie początki w kredytowaniu mieszkań. Choć pierwszy znany kredyt o wdzięcznej nazwie „Alicja” pojawił się w 1995. Spłacany był w ratach indeksowanych lub normatywnych i zdecydowanie szybko klienci otrzymywali propozycje zamiany go na inny, będący w ofercie banku do dziś. Pamietam, że od zawsze mówiło się, że „teraz to już będzie tylko trudniej o kredyt”, że nie każdy będzie mógł sobie pozwolić na zakup nieruchomości i że ich cena już nie pójdzie w górę. Dla przykładu początki mojej pracy, to ceny mieszkań na poziomie około 700 zł/m2. Dziś w tym samym mieście ceny powyżej 7 000 zł/m2 to norma, a spotyka się transakcje o wiele, wiele wyższe. Co to pokazuje? Że czas na zakup nieruchomości jest zawsze dobry. Bo wraz z nieruchomościami sprzedają się marzenia o szczęśliwej rodzinie, o własnym miejscu na ziemi. A te marzenia zdecydowanie nie mają swojej ceny.

Co wpływa na wartość nieruchomości?

Zdecydowanie wiele składowych. Dla każdej osoby co innego będzie decydujące o zainteresowaniu właśnie tym a nie innym domem/ mieszkaniem. Najczęściej jest to:

• metraż
• piętro (w przypadku mieszkań)
• bliskość do szkoły, przedszkola, kościoła, przychodni, szpitala, miejsca pracy
• garaż, miejsce parkingowe i dostęp do miejsc parkingowych
• bliskość sklepów i terenów zielonych
• sąsiedztwo
• powierzchnia działki, łatwość dojazdu do centrum, cisza i spokój (w przypadku domu)

Jakie dokumenty potrzebne są do skorzystania z kredytu na zakup nieruchomości?

Decydując się na zakup nieruchomości często niezbędne jest skorzystanie z kredytu bankowego. Wówczas bank oprócz dokumentów potwierdzających twoje źródło dochodów i wysokość wynagrodzenia będzie potrzebował:

• umowy przedwstępnej (lub oświadczenia o nabywanej nieruchomości)
• numeru księgi wieczystej
• kosztorysu (jeśli chcesz sfinansować kredytem również remont nieruchomości)
• promesy banku dotyczącej hipoteki (jeśli dotyczy)
• czasem również innych dokumentów (w zależności od stanu prawnego nieruchomości)

Zainteresowałam Cię? Zapraszam do współpracy:) Chętnie mogę Ci w wyborze banku, oferty i przeprowadzeniu przez proces kredytowy. A jeśli potrzeba – również w kupnie/ sprzedaży nieruchomości.

Człowiek nigdzie naprawdę nie był, póki nie wróci do domu.

Terry Pratchett

Artykuł Kiedy jest najlepszy czas na zakup nieruchomości? pochodzi z serwisu Anna Białota - Kredyty hipoteczne, gotówkowe, ubezpieczenia.

Od czego zacząć? Najczęściej zaczyna się od marzenia. Od marzenia o własnym domu, a może nawet nie tyle o domu jako budynku, co o tym – co dobrego Cię tam czeka. Marzenia o szczęśliwym życiu, rodzinie – to najczęściej motywator dla wielu o kupnie nowego lub większego domu/ mieszkania. Gdy już wiesz co chcesz kupić, pora przeliczyć swój budżet finansowy. Jeśli okaże się, że brakuje Ci funduszy dobrze jest wesprzeć się kredytem bankowym. Najczęściej w tej sytuacji moi Klienci korzystają z kredytu hipotecznego.

Na co dokładnie możesz przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny możesz przeznaczyć między innymi na budowę domu, zakup lub remont domu/ mieszkania, refinansowanie poniesionych kosztów związanych z inwestycją nieruchomościową.

Zdarza się, że moi Klienci finansują również tym typem kredytu spłatę pozostałych właścicieli nieruchomości, przebudowę budynku niemieszkalnego na mieszkalny, spłatę innego kredytu hipotecznego oraz zamianę nieruchomości.

Od czego rozpocząć procedurę kredytową?

Procedurę kredytową najlepiej rozpocznij od przeliczenia swoich możliwości finansowych. Nawet jeśli już w przeszłości sprawdzałeś swoją zdolność kredytową dobrze jeśli zrobisz to ponownie. Przepisy bankowe i wymogi dotyczące dochodów przyszłych kredytobiorców ciągle się zmieniają i warto na bieżąco sprawdzić jak wygląda to w czasie, gdy chcesz kupić mieszkanie.

O co zapyta Cię ekspert kredytowy podczas pierwszego spotkania dotyczącego kredytu hipotecznego?

Jeśli udajesz się na spotkanie z ekspertem kredytowym, dobrze jest się wcześniej odpowiednio przygotować. Dzięki temu oszczędzisz czas i uzyskasz kompleksowe informacje, które pomogą Ci sprawnie przejść przez całą procedurę kredytową. Zatem, jak się do tego spotkania dobrze przygotować? Najlepiej przygotuj sobie odpowiedzi na pytania, które zapewne padną na spotkaniu. Ekspert zapyta Cię między innymi:

• o to co ma być przedmiotem kredytu? Dom, mieszkanie a może działka budowlana lub rekreacyjna
• jaka kwota jest Ci potrzebna i jaki jest Twój wkład własny w inwestycję? Obecnie minimalny wkład własny wymagany przez banki to 10%
• czy pozostajesz w związku małżeńskim? O kredyt hipoteczny ubiegają się bowiem małżonkowie wspólnie. Wyjątek to rozdzielność majątkowa – możesz wówczas przystąpić do kredytu samodzielnie
• zapyta Cię również o rok urodzenia – zarówno Twój, jak i ewentualnych współkredytobiorców. Czemu to tak ważne? Od tego zależy maksymalny okres kredytowania. Aktualnie najdłuższym czasem kredytowania mogą pochwalić się banki kredytujące do 80 i 75 roku życia. Przed tym dniem powinna nastąpić całkowita spłata kredytu
• otrzymasz pytanie dotyczące źródła i wysokości udokumentowanych dochodów. Przygotuj sobie informacje o średnim dochodzie netto z ostatnich 3, 6 i 12 miesięcy
• ewentualne zobowiązania finansowe (raty kredytów, limity kart kredytowych i kredytów odnawialnych)
• zapyta Cię również o metraż nieruchomości i ewentualny remont.

Czy to wszystkie pytania? Zdecydowanie nie. Inne, niezbędne do przeliczenia możliwości finansowych i przygotowania ofert kredytowych będą wynikiem Twoich wcześniejszych odpowiedzi. Co ważne, Ty również przygotuj sobie listę pytań do eksperta. Dobrze byś wyszedł ze spotkania wiedząc na jaki kredyt możesz sobie pozwolić oraz jak będzie wyglądała cała procedura bankowa. Gdy już masz te informacje pora przystąpić do znalezienia idealnej nieruchomości i skompletowania dokumentów.

Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego?

Jeśli chcesz kupić nieruchomość na rynku wtórnym i skorzystać z kredytu bankowego będziesz potrzebować następujących dokumentów:

• umowy przedwstępnej lub oświadczenia o nabywanej nieruchomości
• numeru księgi wieczystej
• kosztorysu – jeśli chcesz sfinansować również remont
• w przypadku braku księgi wieczystej wymagane będzie zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową zawierające informacje o tym: komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, o tym jaka jest jego powierzchnia użytkowa, o braku KW i braku przeszkód do jej założenia oraz numerze KW macierzystej prowadzonej dla całego bloku
• w przypadku widniejącego wpisu hipoteki w IV dziale KW niezbędna będzie promesa banku zawierająca informacje o wysokości aktualnego zadłużenia, numerze konta do całkowitej spłaty. Dodatkowo z oświadczenia powinno wynikać, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie oraz że nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia żadnych innych wierzytelności wobec banku
• jeśli przedmiotem kredytu ma być zakup domu będzie również wymagane dostarczenie:
  • mapki ewidencyjnej nie starszej niż 3 miesiące
  • wypisu z rejestru gruntów nie starszego niż 3 miesiące
  • czasem dokumentu potwierdzającego powierzchnię użytkową
  • wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Jaki jest czas oczekiwania na decyzję kredytową?

Obecnie (sierpień 2021) na ostateczną decyzję kredytową banku poczekasz od 2 tygodni do nawet 3 miesięcy. Oznacza to, że decydując się na zakup ze wsparciem kredytu warto złożyć wniosek w co najmniej 2-3 bankach. Pomoże to sprawniej przejść przez procedurę kredytową w przypadku np. negatywnej decyzji jednego z nich lub przedłużającej się procedury. Ważne jest, byś podpisując umowę przedwstępną uprzedził Zbywcę, iż procedura może potrwać nawet kilka miesięcy i zabezpieczył się odpowiednimi zapisami w umowie przedwstępnej.

Jakie są kolejne kroki przy zakupie nieruchomości z pomocą kredytu bankowego?

• pomysł o zakupie nieruchomości
• sprecyzowanie celu
• rozmowa z ekspertem kredytowym i przeliczenie możliwości finansowych
• wybór nieruchomości
• skompletowanie dokumentów niezbędnych do zakupu i skorzystania z kredytu bankowego
• spotkanie z ekspertem kredytowym i złożenie wniosku/ów kredytowych
• analiza dokumentów przez bank
• kontrola nieruchomości
• decyzja kredytowa
• podpisanie umowy kredytowej
• podpisanie umowy notarialnej zakupu nieruchomości
• wpłata środków własnych na konto osoby sprzedającej
• uruchomienie kredytu bankowego
• zamieszkanie w wymarzonym mieszkaniu/ domu 🙂

Artykuł Kredyt na zakup mieszkania na rynku wtórnym – czyli hipoteczne krok po kroku pochodzi z serwisu Anna Białota - Kredyty hipoteczne, gotówkowe, ubezpieczenia.