Co matematyka mówi o zakupie i wynajmie?

Mówiąc o matematyce wiadomo, że będzie o liczbach. Porównałam dla Ciebie koszt wynajmu mieszkania 2 pokojowego w Lublinie. Jeśli znajdziesz mieszkanie w cenie poniżej 2 tys. zł miesięcznie, to będzie to doskonała okazja. Mam na myśli lokal w bloku z dobrym dojazdem do centrum. Za ten lepiej wyposażony, w nowym bloku i spokojnej okolicy zapłacisz nawet 3 tys. zł. I pamiętaj – tych pieniędzy nie odzyskasz i one w żaden sposób dla Ciebie nie pracują. Zarabia wyłącznie osoba, która wynajmuje Tobie mieszkanie.

Dla porównania, mieszkanie 2 pokojowe (ok. 50m2) możesz w Lublinie kupić za kwotę średnio 400 tys. zł. Jeśli przyjmiemy, że masz 20% wkład własny – to potrzebujesz skorzystać z kredytu bankowego w wysokości 320 tys. zł. Najniższa rata wg stanu na dzień dzisiejszy to 2460 zł (rata równa przy 30 letnim okresie spłaty, oprocentowanie okresowo stałe).

Widzisz matematyczną zależność między zakupem a wynajmem? Nawet jeśli chcesz kupić mieszkanie większe lub w wyższym standardzie , to i tak zakup wychodzi dla Ciebie korzystniej. Każda spłacona rata kredytu, to jego niższe zadłużenie. Każda kwota czynszu zapłacona właścicielowi mieszkania, to kwota, która mogła być Twoim wkładem własnym przy mieszkaniu.

Dlaczego jesień sprzyja zakupom mieszkań?

Wakacje i ostatni kwartał roku (zwłaszcza październik) – to od dawna natężony ruch na runku nieruchomości. Zarówno na polu wynajmu, jak i kupna – sprzedaży. Co sprawia, że tak jest? Cóż, październik jest miesiącem, w którym kolejne pokolenia rozpoczynają życie poza domem. Mowa o studentach. Wielu z nich opuszcza rodzinne gniazdko i wyrusza do innego miasta. Wielu, zwłaszcza rodziców zadaje sobie wówczas pytanie: kupić czy wynająć? Wielokrotnie zaczynają od wynajmu, po to by po 2 -3 latach kupić i żałować, że nie zrobili tego wcześniej. Dlaczego? Bo kupując nawet 1 pokojowe mieszkanie i sprzedając go po kilku latach mają już pieniądze co najmniej na wkład własny niezbędny do zakupu większego mieszkania. A często sprzedawać nie muszą i wtedy, to mieszkanie stanowi dodatkowe źródło dochodu, bo go wynajmują innym studentom.

Czy student może kupić mieszkanie za pieniądze z kredytu?

Warunkiem niezbędnym do uzyskania kredytu hipotecznego jest posiadanie zdolności kredytowej. Jeśli student pracuje i jego dochody zapewnią mu w „oczach banku” zdolność kredytową, to jak najbardziej. Częściej spotyka się jednak sytuację, że mieszkanie kupują rodzice i to oni zaciągają bankowe zobowiązanie. Druga opcja, to zakup mieszkania przez dziecko i wspólny kredyt z rodzicami. W tym przypadku pamiętaj, by skonsultować się z Urzędem Skarbowym.

Jakie dokumenty są niezbędne do skorzystania z kredytu na zakup mieszkania?

Podjąłeś decyzję o zakupie mieszkania? Pierwszy krok, to przeliczenie zdolności kredytowej. Jak przygotować się do pierwszej rozmowy z ekspertem kredytowym przeczytasz tu Jak przygotować się do pierwszej rozmowy o kredycie hipotecznym? Kolejny, to znalezienie odpowiedniej dla Ciebie nieruchomości, a jeszcze kolejny złożenie wniosku kredytowego. Będziesz potrzebować:

• umowy przedwstępnej (lub oświadczenia o nabywanej nieruchomości)
• numeru Księgi Wieczystej
• w przypadku braku KW zaświadczenia ze Spółdzielni Mieszkaniowej, potwierdzającego komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak jest powierzchnia lokalu, że nie ma KW i brak jest przeszkód do jej założenia. Zaświadczenie powinno zawierać również numer księgi wieczystej (macierzystej) prowadzonej dla całego bloku.
• promesę banku – jeśli w KW wpisana jest hipoteka na rzecz banku zabezpieczająca kredyt hipoteczny zbywcy
• kosztorys – jeśli chcesz sfinansować również remont mieszkania.

Czy mogę sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Tak, jak najbardziej. Mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym, to nie jest przeszkoda do sprzedania. Nowy nabywca zapłaci Ci wówczas należną kwotę w dwóch transzach. Pierwsza wpłynie bezpośrednio na spłatę kredytu. Pozostała – na wskazane przez Ciebie konto. Notariusz i bank kupującego będą potrzebować zaświadczenia. Pobierzesz je z banku, w którym spłacasz kredyt. Z zaświadczenia powinno wynikać:

• jak jest aktualna kwota zadłużenia
• numer konta do całkowitej spłaty
• potwierdzenie, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie kredytu
• informację, że nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia żadnych innych wierzytelności wobec banku.

Zainteresowałam Cię? Zachęcam do lektury moich pozostałych artykułów oraz do współpracy.

Autor: Anna Białota

Artykuł Zakup czy wynajem – co się bardziej opłaca? pochodzi z serwisu Anna Białota - Kredyty hipoteczne, gotówkowe, ubezpieczenia.

Proponuję od przeliczenia możliwości finansowych. Więcej na ten temat przeczytasz w moim wcześniejszym artykule Jak przygotować się do pierwszej rozmowy o kredycie hipotecznym? – Anna Białota – Kredyty hipoteczne, gotówkowe, ubezpieczenia 

Przeczytałeś? W takim razie przechodzimy dalej. Zapewne byłeś już na spotkaniu z ekspertem kredytowym. Jeśli tak, wiesz jaka jest Twoja maksymalna zdolność kredytowa w oczach banków. Teraz nadszedł czas na wybranie nieruchomości. 

Po pierwsze – sprecyzuj czego szukasz, domu czy mieszkania. Wiesz już? To jest dobry czas, by ukonkretnić budżet w ramach, którego planujesz się poruszać. Będzie Ci wtedy zdecydowanie łatwiej odnaleźć się na rynku nieruchomościowym.

Po drugie – doprecyzuj lokalizację. Mówi się, że to co ma wpływ na wybór swojego miejsca na ziemi to lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. To co jest ważne przy zakupie zależy od potencjalnego nabywcy. Ilu kupujących tyle doprecyzowanych wymagań co do idealnej nieruchomości. Dla wielu będzie to piętro, na którym znajduje się mieszkanie, jego odległość do centrum, ważnych instytucji, szkoły, przedszkola, sklepów, szpitala, kościoła. Inni potrzebują ciszy i spokoju, dla nich idealny będzie dom z dala od miasta, a jednak z dogodnym dojazdem do centrum.

A co dla Ciebie jest ważne?

Czym Ty kierujesz się przy wyborze swojego miejsca na ziemi?

Po trzecie – rozpocznij poszukiwania. Wielu robi to samodzielnie, szukając ogłoszeń w mediach społecznościowych, na stronach poświęconych nieruchomościom oraz wśród znajomych. Spora część osób korzysta z pomocy doradcy nieruchomościowego. Biorąc pod uwagę, że dla większości czas ma bardzo duże znaczenie – jest to bardzo dobry wybór, by pozwolić pomóc doradcy znaleźć najlepszą dla Ciebie nieruchomość. 

Znalazłeś mieszkanie/ dom? Teraz pora na krok czwarty – skompletowanie dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu bankowego. Jakie to dokumenty? O tym poniżej.

Jeśli kupujesz dom będziesz potrzebować przedłożyć do kredytu:

• umowę przedwstępną (lub w niektórych bankach oświadczenie o zakupie)
• mapkę ewidencyjną nie starszą niż 3 miesiące
• wypis z rejestru gruntów nie starszy niż 3 miesiące
• numer księgi wieczystej 
• kosztorys (druk banku – jeśli chcesz sfinansować również remont). 

Przy zakupie mieszkania niezbędne będzie dostarczenie do banku:

• umowy przedwstępnej lub oświadczenia 
• numeru księgi wieczystej
• kosztorysu – jeśli chcesz sfinansować remont.

A co jeśli mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej lub jeśli w dziale IV wpisana jest hipoteka?

Tok postępowania oraz wymagane w takich przypadkach zaświadczenia znajdziesz w moim artykule Czego dowiesz się z księgi wieczystej? – Anna Białota – Kredyty hipoteczne, gotówkowe, ubezpieczenia

Przechodzimy do kolejnego etapu – piątego kroku. Złożyłeś z pomocą eksperta finansowego wniosek w banku. Czas oczekiwania na decyzję kredytową, to zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z lipca 2017 roku  – 21 dni. Czas ten jednak jest rożny w zależności od banku. Przede wszystkim dobrze jest pamiętać, by we wniosku o kredyt wyrazić zgodę na wcześniejsze przekazanie decyzji w przypadku jej wydania przed 21 dniem.

Czy wszędzie 21 dni trwa tyle samo? Przewrotne pytanie, na które odpowiedź brzmi: nie wszędzie. Czemu? Przede wszystkim dlatego, że proces wydawania decyzji w bankach wyglada różnie. Oznacza to, że niektóre z nich przyjmują cały komplet dokumentów jednocześnie. Zarówno dokumenty finansowe, jak i te dotyczące inwestycji. W tych instytucjach mamy szansę na sprawny proces kredytowy. Tu bowiem 21 dniowe odliczanie rozpoczyna się w dniu złożenia wniosku. Zdecydowana jednak większość banków najpierw poprosi Cię o dokumenty finansowe. Po ich przeanalizowaniu wyda decyzję wstępną – tzw. finansową.

W kolejnym etapie poprosi o wpłatę opłaty za kontrolę nieruchomości lub wycenę /w zależności od wnioskowanej kwoty/ i dopiero po akceptacji wyceny rozpocznie 21 dniowy czas oczekiwania na decyzję ostateczną. Co to oznacza? Tylko i wyłącznie, że czas oczekiwanie na decyzję banku wynosi od 2 tygodni do nawet 3 miesięcy. Idealnym rozwiązaniem jest złożenia 2-3 wniosków w różnych bankach. Tak by finalnie wybrać najkorzystniejszą dla siebie ofertę. 

Zakładamy, że otrzymałeś pozytywną decyzję kredytową. Kolejny, szósty krok to podpisanie umowy kredytowej. Najczęściej nie ma żadnych warunków do jej podpisu. Następnie czeka Cię wizyta u notariusza i podpisanie umowy zakupu wymarzonej nieruchomości. Po jej dostarczeniu oraz ubezpieczeniu nieruchomości od ognia i innych żywiołów bank przekazuje pieniądze bezpośrednio na konto osoby sprzedającej. Należy pamiętać, by zapisy umowy notarialnej były tożsame z zapisami umowy przedwstępnej składanej do wniosku. Przede wszystkim mowa tu o tym samym mieszkaniu i tej samej cenie. 

Uruchomiłeś kredyt. Czy to już wszystko?  Koniecznie zapoznaj się z Twoimi zobowiązaniami wynikającymi z zapisów umowy kredytowej. Najczęściej jest to:

• konieczność przedłożenia w banku zawiadomienia z KW potwierdzającego prawomocny wpis hipoteki
• coroczne potwierdzanie posiadania opłaconej polisy ubezpieczeniowej mieszkania wraz z cesją na rzecz banku
• udokumentowanie zakończenia remontu (w przypadku jego finansowania przez bank)

Zainteresowałam Cię? Kredyty hipoteczne, kredyty gotówkowe oraz pośrednictwo nieruchomościowe – tym głównie zajmuję się zawodowo. Zapraszam do współpracy!

Artykuł Zakup nieruchomości na rynku wtórnym pochodzi z serwisu Anna Białota - Kredyty hipoteczne, gotówkowe, ubezpieczenia.